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Investir dans les SCPI pour se positionner sur le marché de l'immobilier autrement
Café de la Bourse13/03/2019 à 07:45

Se positionner sur le marché immobilier autrement grâce aux SCPI (Crédit pexels)

L'investissement en sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) dont la collecte ne cesse de grandir, est, depuis plusieurs années déjà, plébiscité par les Français. Découvrez les caractéristiques de cet investissement, les raisons de cet engouement ainsi que nos conseils pour investir avec succès dans ce placement immobilier.

Une SCPI : Qu'est-ce que c'est ?

Les sociétés civiles de placement immobilier permettent aux investisseurs de se positionner sur le marché de l'immobilier sans avoir à acheter un bien dans son intégralité. En acquérant des parts de ces sociétés de placement investies exclusivement en immobilier, le particulier pourra en effet investir dans l'immobilier en profitant des nombreux avantages de ce type de placement. 

SCPI : les atouts de ce type de placement

Les sociétés civiles de placement immobilier affichent de nombreux avantages.

L'investissement en SCPI est possible avec de faibles montants

Les SCPI sont particulièrement accessibles. La mise initiale pour investir dans une SCPI est bien moindre est que dans un investissement en direct. En effet, on peut souscrire à ce placement avec quelques milliers d'euros seulement. Ces faibles montants permettent donc aux particuliers d'investir sur ce support d'épargne avec un capital restreint, une solution idéale quand on est un jeune actif par exemple ou que, déjà endetté du fait de l'achat de sa résidence principale, on ne dispose que de peu de liquidités. 

Investir en SCPI pour diversifier ses avoirs immobiliers

L'investissement en direct est bien souvent réservé à l'acquisition de sa résidence principale, voire de sa résidence secondaire ou d'un bien qui, mis en location, servira à dégager des compléments de revenus. Le particulier possède alors un, deux, voire trois biens (rarement plus), le plus souvent résidentiels. Une SCPI permet de se positionner sur le marché plus difficile d'accès de l'immobilier commercial. Il rend aussi plus simple l'accès aux marchés immobiliers étrangers. 

L'investissement SCPI pour une mutualisation des risques

D'autre part, lorsque l'on acquiert des parts d'une SCPI, l'on n'achète pas un appartement ou un morceau d'appartement ou un immeuble (selon le montant investi) en particulier. On achète une part d'une société composée de très nombreux actifs. Cette diversification entraîne aussi une mutualisation du risque. Ainsi, le risque de vacance, de défaut de paiement d'un locataire, d'incendie, etc. est réparti entre tous les investisseurs de la SCPI. 

Investir en SCPI pour s'épargner les tracas de le gestion locative

L'investissement en SCPI, contrairement à l'investissement immobilier en direct, permet de se débarrasser de la gestion locative. L'investisseur délègue en effet cet aspect à la société de gestion chargée de trouver des locataires, de conclure les baux, de réaliser les travaux nécessaires, etc. 

L'investissement en SCPI pour profiter de la relative liquidité de ce placement immobilier

La revente d'un bien en direct est relativement longue, ne serait-ce qu'en tenant compte des délais incompressibles de la promesse de vente puis de la signature. Un placement en SCPI est bien plus liquide. Un marché secondaire existe sur lequel il est plus aisé de trouver un ou plusieurs repreneurs compte tenu du montant bien moins élevé que représente une part. Attention toutefois, une durée de placement minimale recommandée existe, oscillant entre 5 à 9 ans mais il sera souvent bien plus intéressant de garder vos parts plus longtemps. 

Investir en SCPI pour doper la performance de son épargne

On l'a vu, le rendement des SCPI est relativement appréciable. Dans un contexte de taux bas où les placements en capital garanti offrent souvent des performances ajustées à l'inflation nulles ou négatives, l'investissement en SCPI est un placement attractif qui séduit les investisseurs. Bien que le capital ne soit pas garanti pour un investissement en SCPI, les particuliers averses au risque et désireux de booster la performance de leur épargne se tournent massivement vers ce placement car l'immobilier rassure. Et même si l'on parle de « pierre-papier », il s'agit bien de parts de biens tangibles que l'investisseur acquiert. 

Les points de vigilance pour investir avec succès en SCPI

Les atouts des SCPI et leurs rendements attractifs ne doivent pas vous aveugler et vous faire oublier toute vigilance. Voici donc quelques points sur lesquels se pencher avant d'investir dans ce type de placement.

La solidité de l'acteur

Veillez à souscrire vos parts auprès d'un acteur de référence, établi sur le marché depuis longtemps, qui possède une réelle notoriété dans le secteur et surtout, dont le patrimoine immobilier est relativement important. 

Un prix des parts cohérent

Le prix des parts de la SCPI que vous souhaitez acquérir doit être cohérent avec la valeur du patrimoine détenu par la SCPI. Un prix juste ne doit pas être supérieur au résultat obtenu en divisant la valeur de reconstitution (le montant qu'il faudrait payer, selon les experts, pour reconstituer le patrimoine détenu par la société) par le nombre de parts. 

Une bonne diversité des actifs au sein de la SCPI

Veillez à ce que les actifs soient suffisamment diversifiés pour pouvoir résister en cas de coup dur. Il faudra donc privilégier une SCPI ayant de nombreux actifs, de nombreux locataires n'appartenant pas tous au même secteur d'activité, et des biens situés dans des régions diverses. 

Un taux de vacance faible

Le taux d'occupation financier doit être élevé. Il s'agit de la différence entre les loyers facturés et les loyers potentiels si l'ensemble du patrimoine était loué. Et donc le taux de vacance doit lui être faible. Un bien, entre le départ d'un locataire et l'arrivée d'un autre, ne doit pas rester vacant trop longtemps, sans quoi le rendement de la SCPI pourrait en souffrir.

Des rendements orientés à la hausse  

Peu importe parfois que les rendements soient relativement faibles, ce qui compte, c'est que leur évolution soit orientée à la hausse. En cas de baisse continue depuis plusieurs années, mieux vaut ne pas investir.

Des frais de gestion relativement faibles

Enfin, comme pour tout placement financier, les frais peuvent réellement grever la performance. Il conviendra donc de choisir une SCPI affichant des frais raisonnables. N'hésitez donc pas à comparer les frais des différentes SCPI de même catégorie. 

Louis Yang (Café de la Bourse) 

3 commentaires

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  • M5472450
    15 mars08:39

    Le plus gros inconvénient selon moi est la revente des parts. Cela reste très flou, lorsque l'on souscrit s'est pour des nouvelles parts et non le rachat à un particulier désireux de solder.

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