Selon BPCE, un scénario de décrochage brutal des prix immobiliers cette année ou la prochaine est peu vraisemblable. En revanche, le nombre de ventes et les volumes de crédit devraient dégringoler.
Avec un marché immobilier en panne depuis quelques mois, des taux de crédit qui ne donnent aucun signe de baisse et des ventes qui fléchissent, bon nombre de professionnels en ont déduit que le moment était enfin venu pour une correction sensible des tarifs. Il est vrai qu’après des années de taux bas où tous les gains de pouvoir d’achat immobilier se sont traduits par des hausses de prix dans les mêmes proportions, il peut sembler logique qu’une forte baisse de la solvabilité débouche sur une forte baisse des prix. Si bien que certains spécialistes escomptent désormais un recul des prix immobiliers de 10% voire 15%.
Une opinion que ne partage pas Alain Tourdjman, directeur des études et prospective du groupe BPCE (Banque populaire Caisse d’épargne). «Le scénario de baisse brutale est un peu trop dramatique, estime-t-il. Sur le marché immobilier, il y a toujours d’abord un ajustement par les volumes et seulement ensuite par les prix.» Sauf que selon ce bon connaisseur du marché, cette situation devrait perdurer. Les pronostics qu’il établit aussi bien pour 2023 que 2024 se limitent à un recul annuel des prix de l’ordre de 3% quand les ventes pourraient dégringoler de 25%.
L’inflation joue les amortisseurs
Comment en arrive-t-il à cette conclusion? Tout d’abord, il table sur une «normalisation» des taux de crédit, avec un retour à fin 2024 à des niveaux de taux comparables à ceux de début 2012, soit autour de 4% (hors frais et assurance). Et d’ailleurs l’inflation amortirait sensiblement la hausse des taux. «Dans l’hypothèse où le revenu moyen de l’emprunteur évoluerait comme le revenu disponible brut mesuré par l’Insee, la baisse de la capacité à emprunter serait limitée à 11% à l’horizon 2024, calcule-t-il. Un recul significatif mais absorbable par des évolutions de marché plus graduelles.»
Dans ces conditions, le scénario retenu par l’expert de BPCE est celui d’une chute des ventes de près de 17% en 2023 puis 5% en 2024 pour l’ancien (représentant 80% des ventes annuelles de logements), soit 922.000 opérations en 2023 et 876.000 en 2024, soit au total un recul de 25% par rapport au point haut de 2021. Quant aux crédits, le volume pourrait fondre de 20 à 25% par rapport à 2022. Il n’en reste pas moins que d’autres observateurs soutiennent mordicus que la forte baisse est au coin de la rue. Ce qui est sûr c’est que pour l’instant, les vendeurs qui doivent impérativement vendre consentent des baisses tandis que les autres préfèrent attendre pour s’éviter ces désagréments. Ce n’est que lorsqu’ils seront sûrs que le temps travaille contre eux car les baisses vont s’enchaîner qu’ils accepteront de vendre avec une décote même si ce n’est pas une vente forcée. Mais pour le moment, ce n’est pas la situation que nous vivons: acheteurs comme vendeurs pensent que la période n’est pas idéale pour le marché tout en estimant que la hausse se poursuivra sur le moyen terme.
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