Devenir propriétaire de son bien immobilier : ce que cela vous coûte vraiment

information fournie par Café de la Bourse •02/10/2021 à 09:30

(Crédits photo : Adobe Stock - )

Alors qu'un peu moins de deux tiers des Français sont propriétaires de leur logement et que l'immense majorité des Français voudraient accéder à la propriété, il est important de rappeler le coût qu'entraîne cette dernière. On résume trop souvent le coût de la propriété au prix d'acquisition du bien. En réalité, cela est bien complexe (et plus important) que cela.Découvrez dans cet article les différents éléments à bien prendre en compte au moment d'évaluer le coût de son achat immobilier et les caractéristiques de chacun d'entre eux.

Le prix de l'acquisition

D'abord, c'est très souvent ce qui nécessite l'effort financier le plus important, le futur propriétaire doit payer au vendeur le prix sur lequel les deux parties se sont mises d'accord. En effet, le prix d'acquisition du bien n'est pas forcément celui affiché dans la vitrine de l'agence immobilière. Vous êtes libre de faire une offre d'achat au prix de vente ou pas. Un bien immobilier est négociable et d'ailleurs souvent négocié. Cependant, en région parisienne et dans les grandes métropoles, cela est plus rare. De fait, les vendeurs reçoivent souvent en très peu de temps plusieurs offres au prix et choisissent celle assortie du plan de financement qui leur paraît le plus digne de confiance. Il est cependant possible, lorsque la concurrence est moins rude, de proposer une offre d'achat à un prix inférieur à celui réclamé par le vendeur.

Quoi qu'il en soit, il s'agira souvent d'une somme conséquente, qui représentera l'essentiel de la dépense. Mais il est tout de même très important de bien garder en tête au moment de son achat que les frais ne s'arrêteront pas là. Mieux vaut donc avoir des liquidités en réserve pour faire face aux autres charges qui, si elles sont moins importantes, n'en sont pas moins réelles, et qui mises bout à bout vont constituer une somme assez conséquente.

Les honoraires de l'agence

Si vous avez acheté votre bien en direct sur Le bon coin, PAP, ou autres, vous n'êtes pas concernés. En revanche, si comme c'est le cas pour près de deux tiers des transactions immobilières, vous avez acheté votre bien en passant par une agence, vous devrez alors probablement régler les frais d'agence. Ces derniers sont très inégaux car les agents ont le droit de fixer librement le montant de leurs honoraires. Ils peuvent être fixes (10 000 ou 25 000 euros par exemple) ou bien correspondre à un pourcentage du prix de vente 3 % ou 5 % par exemple.  Les frais d'agence peuvent être à la charge de l'acquéreur ou du vendeur. Il est cependant très souvent bien plus avantageux pour l'acheteur de prendre lui-même en charge ces frais qui sont de toutes façons répercutées sur le prix de vente s'ils sont pris en charge par le vendeur mais qui permettent d'économiser sur les frais de notaire s'ils sont pris en charge par l'acquéreur. Ainsi, pour un bien dont le prix de vente est fixé à 500 000 € dont 20 000 € d'honoraires à la charge du vendeur, avec des frais de notaire de 8 %, l'acheteur paiera 500 000 € au vendeur et des frais de notaires de 40 000 €. Quant au vendeur, il paie 20 000 € de frais d'agence et touche 480 000 €. En revanche, si le prix de vente est de 500 000 € dont 20 000 € d'honoraires à la charge de l'acquéreur avec des frais de notaire de 8 %, alors l'acheteur paie 480 000 € au vendeur, 20 000 € à l'agence (soit un total de 500 000 €) et des frais de notaires de 38 400 €. Le vendeur lui touche bien, dans tous les cas un prix net de vente de 480 000 euros. En revanche, dans le second cas, en prenant en charge les frais d'agence, l'acheteur économise 1 600€ sur les frais de notaire.

Les frais de notaire

En effet, les frais de notaire sont un passage obligé pour tout acquéreur d'un bien immobilier. Leur prix varie considérablement selon que l'on achète de l'ancien (ils s'élèvent alors aux alentours de 8 % du prix d'acquisition) ou bien du neuf (ils sont dans ce cas de l'ordre de 2 % à 3 % du prix de vente). Ces frais ne sont en aucun cas négociables et, contrairement à ce que l'on pourrait penser, ne servent que très peu à rémunérer le notaire pour ses services puisque 75 % à 80 % de la somme est constituée de taxes qui vont au trésor public. Notez en outre que la rémunération des notaires est fixée par la loi selon un barème précis. Inutile donc d'espérer faire baisser la facture en déposant son dossier dans plusieurs offices notariaux.

Les travaux

Souvent, le nouveau propriétaire du bien a le projet de réaliser des travaux d'aménagement, voire du gros œuvre. Si certains n'ont plus qu'à poser leurs valises et déballer leur carton après la signature, il n'est pas rare cependant que les premiers à passer du temps dans le nouveau logement ne soient pas les heureux propriétaires mais bien les entrepreneurs. La facture peut être colossale. Et d'ailleurs, plus elle est importante, plus elle représente une part importante du coût total d'acquisition. Un appartement dans lequel aucun travaux n'a été fait depuis 60 ans sera en effet bien moins cher à l'achat qu'un bien qui a été refait par un architecte il y a 5 ou 10 ans. En revanche, le prix des travaux pourra atteindre plus de 10 % du prix d'achat.

Si manifestement des travaux importants s'imposent, avant de faire une offre, il est recommandé de visiter le bien avec un entrepreneur tous corps de métier qui pourra estimer le prix des travaux. Vous pourrez ensuite choisir soit de les payer avec de l'argent détenu sur l'un ou plusieurs de vos placements ou bien intégrer cette somme à votre demande de financement de crédit immobilier.

L'entretien du bien

Si le locataire se charge de l'entretien courant de son bien, et c'est tout, le propriétaire doit lui non seulement payer les charges de copropriété s'il vit dans un immeuble ou bien assumer le ravalement de la façade de sa maison, le chauffe-eau qui lâche, les tuiles du toit à remplacer, etc. Plus le logement est grand, plus les montants de ces menus travaux peuvent s'additionner et composer une ardoise loin d'être négligeable.  Ces frais peuvent être en partie imprévus, avec des travaux à effectuer en urgence, et nécessitent donc de posséder un fonds d'urgence suffisamment garni pour faire face à toutes les dépenses imprévues qui pourraient survenir.

Les impôts locaux

Alors que les impôts locaux sont (presque) de l'histoire ancienne pour les locataires avec la disparition progressive de la taxe d'habitation pour la résidence principale, les propriétaires eux, s'ils sont aussi exemptés de la taxe d'habitation doivent en revanche continuer à s'acquitter de la taxe foncière qui vise à financer, en partie, le budget des communes, de l'intercommunalités et des départements en vue de développer les équipements collectifs et l'ensemble des services proposés aux particuliers.