Quelles décotes appliquer à la valeur de vos biens immobiliers avant imposition à l’IFI?
Sommaire:
- Estimer le prix de son bien immobilier pour la déclaration d’IFI
- Les principales décotes admises par l’administration
Estimer le prix de son bien immobilier pour la déclaration d’IFI
L’estimation de leurs biens est un enjeu central pour les contribuables soumis à l’IFI . En vertu de l’article 965 du Code Général des Impôts (CGI), l’assiette de l’IFI est constituée par la valeur nette de l’ensemble des biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement. Il s’agit de la valeur vénale du bien, c’est-à-dire «le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande sur un marché réel». C’est le prix auquel vous pourriez vendre si vous mettiez en vente.
Cette valeur doit être appréciée par le contribuable lui-même. Pour vous aider, l’administration fiscale dispose d’un outil d’aide à l’estimation des biens immobiliers. Il s’appuie sur une base de données regroupant les prix de vente observés pour des biens de même type dans une même zone géographique.
Les principales décotes admises par l’administration
Une fois l’estimation de votre bien effectuée, vous pouvez tenter de déprécier ce montant. En effet, des abattements sont autorisés pour certains types d’actifs immobiliers. Cela tient compte de leur illiquidité (c’est-à-dire des difficultés que vous auriez à trouver un acquéreur si vous souhaitiez vendre). Pour la résidence principale, la décote est fixée à 30%, uniquement si ce logement est détenu en direct. Pour les autres biens, le taux varie de 5% à 40%. C’est à vous de le déterminer en fonction des caractéristiques propres à chaque bien. Toutefois, il est important d’être raisonnable avec ces décotes. Vous devez être en mesure de les justifier auprès de l’administration fiscale. Dans certains cas, elles peuvent se cumuler.
- L’indivision
L’abattement admis s’échelonne de 10% à 30%. Toutefois, il s’agit d’un motif de décote uniquement si l’indivision complique effectivement la vente du bien. Une indivision à cinq n’a pas le même degré de complexité qu’une indivision à deux. Dans un arrêt daté du 30 septembre 2020, la Cour de cassation a réduit de 20% à 5% la décoté appliquée par un contribuable détenant un bien en indivision avec sa mère. Elle estime que dans ce cas, l’indivision ne présente pas de difficulté particulière dans l’optique d’une cession.
- La situation locative
La location d’un bien entraîne une indisponibilité plus ou moins forte pour le propriétaire et amoindrit en conséquence la valeur vénale. Le montant de la décote dépend de la nature du bail. S’agit-il d’un bail d’un an ou plus? Quelle est l’échéance? Le bien est-il loué nu ou meublé? Vous pouvez déduire 15% à 20% de la valeur du logement, voire jusqu’à 40% pour les baux loi 1948, mais seulement 5% à 10% pour un bien locatif meublé. En revanche, aucun abattement n’est admis pour les biens acquis dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation comme la loi Pine . En effet, l’administration fiscale considère que la contrainte de durée de location est inhérente à la nature de l’investissement.
- Les parts de société immobilière
La valeur vénale des parts d’une Société Civile Immobilière (SCI) peut être minorée par la difficulté de gestion et l’illiquidité des parts sociales. Les membres de la SCI peuvent appliquer un abattement d’au moins 10%. Son montant varie selon le nombre d’associés, l’existence d’un lien familial, de clauses statutaires limitant la disposition des parts… Il peut atteindre 15% à 20% pour des membres minoritaires dont l’influence est réduite, comme les enfants par exemple.
Vendre un logement pour se soustraire à l’IFI: un calcul rentable?
Vous pouvez être tenté de vendre un bien immobilier pour vous soustraire à l’IFI. Toutefois, gardez en tête que la transaction est soumise à la taxation sur les plus-values immobilières. Celle-ci s’élève à 19% au titre de l’impôt sur le revenu et à 17,20% de prélèvements sociaux. Une taxe supplémentaire s’applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50.000 euros. Ces frais viennent s’impute à votre portefeuille et peuvent rendre transparente votre annulation de l’IFI.
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