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2023 a été une année très difficile pour le marché immobilier qui s'est effondrée sous l'effet des taux élevés. Les investisseurs ont vu leur pouvoir d'achat immobilier reculer considérablement avec la hausse des taux des crédits immobiliers, face à une baisse très limitée des prix qui n'a pas suffi à compenser. Résultat : le nombre de transactions s'est effondrée avec seulement 875 000 transactions actées en 2023, versus 1 115 000 en 2022.
Dans ce contexte, le crowdfunding immobilier semble être le seul rescapé du naufrage. Malgré un secteur immobilier en berne, il a affiché en moyenne 10 % de rendement en 2023, mais avec un risque croissant. Alors faut-il investir dans le crowdfunding immobilier en 2024 ? Quels sont ses atouts et limites ? Quelles règles suivre absolument pour réaliser un investissement en crowdfunding immobilier ? Nos explications.
Les avantages du crowdfunding immobilier
Le premier avantage du crowdfunding immobilier, c'est son accessibilité. Ouvert à tous, avec un ticket d'entrée relativement faible, de l'ordre de quelques milliers d'euros (3 700 euros en moyenne en 2023), l'investissement se fait en ligne sur une plateforme spécialisée en quelques clics.
Le deuxième et principal atout du crowdfunding immobilier, c'est bien évidemment son rendement. Et il a encore grimpé en 2023 : le TRI moyen a atteint 10,3 % en 2023 contre 9,4 % en 2022, ce qui était déjà très attractif. Dans un environnement de marché compliqué, avec une crise immobilière qui impacte le rendement de certains placements comme les SCPI par exemple, en baisse en 2023, le crowdfunding immo tire son épingle du jeu.
Enfin, le crowdfunnding immo affiche un horizon d'investissement relativement court, de l'ordre de quelques années. En 2023, la durée moyenne de placement était très légèrement inférieure à 2 ans (22,1 mois).
Les inconvénients du crowdfunding immobilier
Attention, car le crowdfunding immobilier est un placement à risque, et même un risque de perte en capital en cas de défaut du promoteur. La perte définitive concerne entre 0 % et 2 % des projets sur l'année 2024 selon le baromètre 2023 du crowdfunding en France de Mazars. Le taux de défaut exact n'a pas été révélé.
Mais on en sait un peu plus sur les retards qui peuvent même finalement se solder par le non aboutissement du projet. Ainsi, les retards de moins de 6 mois concernent 8 % à 10 % des opérateurs immobiliers dans le financement participatif en prêt, et les retards de plus de 6 mois 20 % à 25 % des acteurs. On constate également en 2023 une augmentation des procédures collectives (entre 2 et 4 % des projets). Le crowdfunding immobilier est donc bien lui aussi en définitive rattrapé par la crise immobilière.
Attention : notez que si les retards s'accumulent, c'est parce qu'ils sont bien souvent le fruit de négociations entre les plateformes de crowdfunding immobilier et les porteurs de projets en vue de rééchelonner la dette du porteur de projet et de lui permettre, à terme, de rembourser les investisseurs particuliers plutôt que de liquider sa société. On soulignera également que les plateformes de crowdfunding immobilier prennent désormais davantage de garanties auprès des porteurs de projet (hypothèque de 1er rang, fiducie-sûreté, etc.).
Les conseils à suivre pour investir en crowdfunding immobilier en 2024
Pour mettre toutes les chances de son côté et investir avec succès en crowdfunding immobilier en 2024, il sera judicieux de bien respecter les règles essentielles de diversification. Mieux vaut investir peu dans 10 projets que beaucoup dans un seul.
Attention aussi à investir sur plusieurs plateformes de crowdfunding immobilier là encore dans un souci de diversification.
Il sera également primordial de diversifier les types d'opération. Notez tout de même que les opérations de marchand de bien, qui concernent le bâti existant, ont dominé le marché en 2023 (ils représentent 61 % des projets) au détriment de la promotion immobilière.
Renseignez-vous aussi sur la solidité du marchand de bien ou du promoteur.
Enfin, n'oubliez pas que même si la durée d'investissement annoncée peut être très courte, des retards peuvent survenir et donc n'investissez-en crowdfunding immobilier que des sous dont vous n'aurez pas besoin à court ou moyen terme.
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