Crédit immobilier : quel bien pouvez-vous acheter ?

(Crédits photo : Pixabay - annca )

Lorsque l'on souhaite acquérir un bien immobilier, vient le moment où l'on se demande combien l'on peut emprunter et quel est le montant maximal du bien immobilier que l'on peut acheter, deux choses très différentes. Découvrez dans cet article comment évaluer le prix du bien que vous pouvez vous permettre d'acheter. Retrouvez nos explications et conseils pour estimer votre capacité d'emprunt, définir votre apport et bien prendre en compte les frais annexes.

Estimer sa capacité d'emprunt

Pour estimer votre capacité d'emprunt, c'est-à-dire évaluer le montant que votre banque vous autorisera à emprunter, vous devez vous reporter à la règle du fameux tiers. Une banque vous autorisera un crédit dont les mensualités s'élèvent à 33 % de vos revenus disponibles. Sont pris en compte vos revenus et ceux de l'éventuel co-emprunteur, desquels vous devrez déduire les charges fixes telles que les mensualités d'un autre crédit, une pension alimentaire, etc.

Selon vos revenus, la banque pourra déroger à cette règle. Les revenus les plus modestes se verront souvent proposer une mensualité inférieure au tiers de leurs revenus afin que leur reste à vivre ne soit pas trop faible. À l'inverse, les revenus les plus importants se verront proposer une mensualité supérieure au tiers de leurs revenus, leur reste à vivre restant malgré tout conséquent.

Attention cependant à ne pas vous endetter au maximum de vos capacités. Il sera souvent plus sage de conserver une capacité d'épargne pour continuer à financer ses objectifs de long terme (financement des études des enfants, de sa retraite, etc.).

Enfin, tenez compte également du fait que l'acquisition de votre nouveau logement induira des charges (charges de copropriété pour un appartement mais aussi frais d'entretien et de fonctionnement pour une maison) éventuellement plus élevées que celles que vous payiez déjà et qui viendront de ce fait peser dans votre budget. Le coût de votre achat immobilier, dans la durée, correspondra donc aux mensualités du crédit immobilier mais aussi aux charges dont vous devrez vous acquitter.

Définir son apport

Pour pouvoir prétendre acquérir un bien immobilier, vous devez disposer d'un apport s'élevant à 10 % au moins du prix d'achat du bien. Les banques apprécient particulièrement les dossiers qui affichent un apport supérieur à 15 %. Il est donc très important de disposer d'un apport conséquent, d'autant que cela permet de faire baisser le montant de l'emprunt et donc la durée du prêt qui influe sur le taux.

Mais attention à ne pas mettre toutes ses économies non plus dans son apport. Vous devrez en effet conserver un fonds d'urgence mais aussi les placements destinés à financer des projets long terme.

Tenir compte des frais annexes

Enfin, gardez bien à l'esprit que le prix d'achat du bien est loin de représenter la totalité de coût de l'opération immobilière. Vous devrez également tenir compte du coût du crédit (à l'entrée avec les frais de dossier et tous les mois avec les mensualités composées de la cotisation pour l'assurance emprunteur et les intérêts de l'emprunt).

En plus, vous devrez également vous acquitter des frais de notaire comprenant les droits de mutation. Ces frais représentent environ 8 % du prix d'acquisition dans l'ancien et 2% à 3 % dans le neuf. La somme est donc loin d'être négligeable. Ainsi, pour l'achat d'un appartement ancien coûtant un million, vous devrez vous acquitter de 80 000 euros de frais de notaire.

Enfin, prenez également bien en compte le coût des travaux qu'il conviendra de ne pas sous-estimer. Mieux vaut aussi par exemple avoir les sous pour assumer son loyer en plus des mensualités de crédit un peu plus longtemps que ce qui est prévu si les travaux dans votre nouvel appartement prenaient du retard et que vous ne pouviez pas tout de suite l'habiter.