Crédit immobilier : les nouvelles règles d’octroi font-elles perdre du pouvoir d’achat immobilier ?

information fournie par Mingzi •09/03/2021 à 09:32

L'inclusion du coût de l'assurance emprunteur dans le taux d'endettement fait elle perdre du pouvoir d'achat immobilier ? ( Crédits : Fotolia)

Après avoir assoupli ses recommandations sur les règles d'octroi des crédit immobiliers, le HSCF a publié une note demandant d'inclure le coût de l'assurance du prêt dans le calcul du taux d'endettement. Certains emprunteurs vont perdre du pouvoir d'achat immobilier.

Assouplissement des règles d'octroi des crédits immobiliers

La baisse historique des taux d'intérêt et l'allongement de la durée des prêts a facilité ces dernières années l'accès au crédit immobilier. Aussi, fin 2019, pour éviter de mettre en péril la stabilité financière des banques (dont les marges s'amenuisent) et pour protéger les emprunteurs, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HSCF) avait recommandé aux banques de durcir les conditions d'octroi des crédits immobiliers en limitant les durées de crédit à 25 ans et le taux d'endettement à 33%.

La plupart des établissements financiers ont tenu compte de cette recommandation. C'est pourquoi, en début d'année, le HSCF, présidé par Bruno Le Maire, le Ministre de l'économie et des finances, a assoupli les règles de sa recommandation. Ainsi, la limite sur le taux d'endettement est passée de 33% à 35% et la marge de flexibilité concernant les nouveaux prêts a été portée de 15% à 20%.

Le coût de l'assurance emprunteur devra être inclus dans le calcul du taux d'endettement

Une bonne nouvelle de courte durée pour les banques et les emprunteurs, car le 28 janvier dernier, le HSCF a publié une note ajoutant de nouvelles contraintes et demandant d'inclure systématiquement le coût de l'assurance du prêt dans le calcul du taux d'endettement de l'emprunteur. Au final, le taux d'endettement devra donc prendre en compte le capital emprunté, les intérêts et le coût de l'assurance.

L'assurance du prêt immobilier a pour objectif de protéger l'emprunteur des aléas qui pourraient survenir pendant le prêt et qui le placeraient dans l'incapacité de rembourser (perte d'emploi, accident, décès …). En cas de survenance d'un de ces événements, l'assurance couvre alors le remboursement des échéances.

Le coût de l'assurance emprunteur varie en fonction de nombreux paramètres comme par exemple l'âge, l'état de santé de l'emprunteur et bien entendu l'assureur. Et le coût est loin d'être négligeable : il peut représenter jusqu'à 30% du coût total du financement immobilier.

Perte de pouvoir d'achat immobilier

Or, bon nombre d'établissements bancaires n'incluaient pas jusqu'ici le coût de l'assurance emprunteur dans le taux d'endettement. Par conséquent, avec cette nouvelle contrainte, certains emprunteurs vont perdre du pouvoir d'achat immobilier ou en tout cas retrouver le même pouvoir d'achat qu'en 2019, avant l'assouplissement des règles d'octroi. En effet, les deux mesures – augmentation du taux d'endettement de 33% à 35% et intégration de l'assurance emprunteur dans le taux d'endettement – risquent de s'annuler.

Tous les emprunteurs ne seront pas touchés de la même façon : les jeunes sans apport ou les emprunteurs à risque seront probablement les plus touchés que les autres par cette perte de pouvoir d'achat.

La mesure pourrait toutefois avoir un effet vertueux si elle pousse les banques à revoir à la baisse les tarifs de leur assurance emprunteur.