La baisse historique des taux d'intérêt et l'allongement de la durée des prêts a facilité ces dernières années l'accès au crédit immobilier (Crédit photo: Fotolia)
Fin 2019, le HSCF avait recommandé aux banques de durcir les règles d'octroi des crédits immobiliers en limitant la durée de crédit à 25 ans et le taux d'endettement à 33%. Lors de sa séance du 17 décembre 2020, il a décidé d'assouplir les règles de sa recommandation.
La recommandation initiale du Haut Conseil de Stabilité Financière
La baisse historique des taux d'intérêt et l'allongement de la durée des prêts a facilité ces dernières années l'accès au crédit immobilier. Fin 2019, pour éviter de mettre en péril la stabilité financière des banques, dont les marges s'amenuisent, et pour protéger les emprunteurs, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HSCF) avait recommandé aux banques de limiter les durées de crédit à 25 ans et de ne pas dépasser le taux d'endettement (ou taux d'effort) de 33%. La recommandation prévoit une flexibilité à hauteur de 15% de la production pouvant s'écarter de ces critères sans appeler de justification particulière et 75% de cette flexibilité est réservée à l'acquisition de résidences principales, notamment par des primo-accédants.
La plupart des établissements financiers ont tenu compte de cette recommandation et ont durci les conditions d'accès au crédit immobilier. Les conséquences ne se sont pas fait attendre. Ainsi, selon de l'Observatoire Crédit Logement / CSA de novembre 2020, le nombre de prêts bancaires sur 12 mois glissants est en baisse de 18%. Par ailleurs, afin d'absorber les conséquences de la hausse des prix des logements et de contenir le taux d'effort sous le seuil de 33%, la durée moyenne des prêts immobiliers s'est allongée, atteignant 233 mois (19,4 ans), un des niveaux les plus élevés jamais constatés.
Le HSCF va assouplir les règles
Lors de sa séance du 17 décembre 2020, le HSCF a procédé à un premier bilan de la mise en œuvre de la recommandation. Il a ainsi pu constater que le marché a amorcé son adaptation à la recommandation : la production de crédits présentant un taux d'effort supérieur à 33% et celle des crédits dont la maturité dépasse les 25 ans sont en baisse. Ces évolutions suggèrent que les dérives observées ces dernières années s'infléchiraient.
Le Haut Conseil a rappelé son objectif de « préserver des pratiques saines, conciliant un accès large au crédit et des conditions d'octroi assurant la stabilité financière et la protection des ménages ». Par conséquent, sur la base de ces éléments, il a décidé d'assouplir les règles de sa recommandation.
Ainsi, la limite sur le taux d'endettement (taux d'effort) passera de 33% à 35% et la marge de flexibilité concernant les nouveaux prêts sera portée de 15% à 20% et sera davantage ciblée sur la primo-accession. Les différés d'amortissement dans une limite de 2 ans seront pris en compte pour intégrer les spécificités de certaines opérations, notamment les ventes en l'état futur d'achèvement et les contrats de construction de maisons individuelles
Le Haut Conseil publiera dans les semaines à venir une notice actualisée sur le site Internet du HSCF. Le Haut Conseil compte en outre adopter, à l'été 2021, une mesure permettant de donner à la recommandation un caractère juridiquement contraignant.
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