Crédit immobilier: ces mauvaises surprises que cachent les taux bas

information fournie par Le Figaro •14/05/2021 à 06:00

(Crédits photo : Adobe Stock - )

Les taux de crédit n'ont jamais été aussi bas. Et paradoxalement, il n'a jamais été aussi compliqué d'emprunter.

Du jamais vu! Jamais emprunter pour un crédit immobilier n'aura été aussi peu cher. Le taux moyen, toutes durées confondues, a touché un nouveau plus bas, a récemment annoncé l'Observatoire Crédit Logement/CSA: 1,07% (voir le graphique ci-dessous). Historique! Désormais, vous pouvez espérer obtenir un crédit à moins de 1% sur 15 ans (0,87% en moyenne) mais aussi sur 20 ans (0,99% en moyenne). Une bonne nouvelle mais qui en cache des mauvaises, malheureusement.

Il en est une qui est connue de tous désormais: les banques sont plus exigeantes. En gros, les taux sont bas mais tout le monde ne peut pas en bénéficier. « Nous anticipons une augmentation significative du nombre de refus dans les mois à venir, au détriment notamment des primo-accédants », prévient Sylvain Lefèvre, président de La Centrale de Financement. Car une menace de l'inflation - et donc une hausse des taux - menace les emprunteurs. Pour l'heure, certes, vous pouvez désormais vous endetter jusqu'à 35% - et non plus 33% - de vos revenus disponibles. Une bonne nouvelle sur le papier. Mais en réalité, elle ne l'est pas. Pourquoi? Parce qu'elle est annulée par une mauvaise: ce taux d'endettement doit désormais inclure le coût de l'assurance emprunteur.

Ça vous paraît du charabia? Concrètement, vous pouvez plus vous endetter mais en réalité cette hausse de votre capacité d'emprunt sera rognée tout ou partie par votre assurance. En partie, si vous obtenez l'assurance d'une autre banque (délégation d'assurance) ou entièrement, si vous être contraint de garder l'assurance de votre banque, plus coûteuse. « La banque reprend d'une main ce qu'elle vous a donné de l'autre », résume Maël Bernier, de Meilleurtaux.com, courtier en crédit immobilier.

Et cerise sur le gâteau, rares sont celles qui avaient déjà inclus l'assurance emprunteur dans le taux d'endettement, selon Meilleurtaux. Autrement dit, de plus en plus d'établissements vont s'y mettre (voir le tweet ci-dessous) et rendre les conditions d'emprunt plus strictes.

Une bien mauvaise nouvelle pour les ménages au budget le plus serré. Puisqu'il est désormais compliqué d'obtenir un taux encore plus bas, il leur reste à espérer de pouvoir emprunter sur une plus longue durée. Pour réduire leurs mensualités. C'est ce qu'ont fait les banques ces 6 dernières années. En 2015, 43% des emprunts étaient accordés sur 15 à 20 ans contre 24% pour les 20 à 25 ans. Aujourd'hui, les courbes se sont croisées: 28% pour les 15-20 ans contre 56% pour les 20-25 ans.

Et au-delà de 25 ans, les banques ne peuvent plus prêter. Actuellement, la durée moyenne avoisine les 19 ans, selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, contre un peu moins de 18 ans il y a trois ans. Il y a encore de la marge. Mais pour les clients «préférés» des banques, elle est parfois beaucoup plus réduite. « Chez nous, la durée moyenne flirte avec les 23 ans pour les primo-accédants », souligne Ludovic Huzieux, cofondateur du groupe Artemis Courtage, courtier en crédit immobilier. Idem chez l'un des leaders du secteur Cafpi où cette statistique est proche de 24 ans. « Et si les banques ne prêtent plus aux primo-accédants, le marché risque de se gripper sérieusement », met en garde Philippe Taboret, son directeur général adjoint. La ligne rouge se rapproche...