Acheter un bien occupé est-il intéressant ?

Investir dans un bien occupé pour s'assurer un revenu complémentaire est une opération immobilière peu utilisée. Quelles sont les précautions à prendre pour que cela reste une bonne affaire ? Focus sur les avantages et les inconvénients de la formule...

Acheter un bien occupé est-il intéressant ?- iStock-vicnt

Avantages de l'achat d'un logement occupé

L'aspect financier est l'atout majeur de l'achat d'un bien déjà loué. Les avantages sont nombreux : le revenu complémentaire que le logement vous assure quand votre crédit est remboursé ; la décote appliquée sur le prix de vente, de l'ordre de 20 % en moyenne, sachant que ce principe est conditionné à plusieurs facteurs (voir ci-dessous) ; le locataire étant dans les lieux, l'opération est sans surprise, car la rentabilité est connue à l'avance ; les banques sont rassurées par l'absence de carence locative ; la perspective de récupérer le logement au départ du locataire (en étant vigilant sur les conditions de récupération, qui sont encadrées par la loi) ; pas d'avenant au contrat de bail (le bail du logement est automatiquement transféré à l'acheteur).

Inconvénients de l'investissement dans un bien occupé

Mais se lancer dans ce projet comporte également des risques. Il faut avoir conscience qu'un bien occupé vous lie au locataire, et vous engage à des obligations contractuelles vis-à-vis de lui. Le montant du loyer n'est pas renégociable, vous devrez donc vous assurer qu'il correspond bien à vos attentes. Le nouveau propriétaire hérite du bail déjà signé et des contraintes qui s'y rattachent, notamment le risque de non-paiement des loyers. Prenez le temps de vérifier que le locataire est un bon payeur, en demandant les quittances de loyer au vendeur. Souscrire une garantie loyer impayé peut permettre de vous prémunir contre ce risque, mais cette option exclut tout impayé dans les 6 derniers mois. Si votre projet est d'habiter le logement, il vous faudra patienter jusqu'à la fin du contrat de bail. Vous devrez alors informer le locataire 6 mois avant l'échéance pour une location vide, et au moins 3 mois avant pour une location meublée. Par ailleurs, la notion de décote sur le prix de vente est à relativiser. Elle n'est pas systématique, et dépend de critères précis : la durée du bail restant (plus la récupération potentielle est éloignée dans le temps, plus la décote augmente) ; le montant du loyer (décote moins importante pour un loyer au prix du marché que pour un loyer plus faible) ; la qualité du logement ; la situation du locataire (notamment ancienneté dans les lieux...). La décote peut même être quasi nulle, notamment pour une location meublée, dont la durée du bail est limitée à un an, ou pour les petites surfaces souvent très convoitées, telles que les studios.

À savoir

Au terme du bail de 3 ans, et 6 mois avant la fin de l'échéance, le propriétaire qui vend son bien a l'obligation d'informer le locataire en place du projet de vente, pour faire valoir le droit de préemption. La vente du bien occupé ne pourra se faire que si le locataire n'est pas intéressé pour l'achat.