IFI 2024 : du changement pour les SCI

Un amendement ajouté à la loi de finances 2024 sonne le glas de l'optimisation fiscale pour les biens immobiliers détenus via des SCI (sociétés civiles immobilières). Cette évolution fiscale va instaurer une égalité de traitement pour tous les foyers soumis à l'IFI (impôt sur la fortune immobilière).

IFI 2024 / du changement pour les SCI-iStock-seb_ra.jpg

Une clarification des règles de calcul liées à l'IFI

Un amendement, inclus dans la loi de finances 2024 a été déposé par quatre députés socialistes pour clarifier les règles de calcul de l'assiette visée par l'IFI. Cette petite révolution fiscale, qui n'a pas alimenté les gros titres, est probablement passée inaperçue auprès de nombreux contribuables concernés. La modification, très technique, va augmenter la valeur du patrimoine taxable… et faire grincer quelques dents. Jusque-là, les biens immobiliers acquis sous la structure juridique d'une SCI (patrimoine immobilier via une société) autorisaient des optimisations fiscales qui permettaient de minorer la valeur des propriétés, ce qui ne sera plus le cas l'an prochain. Par le biais de cette mesure, qui s'est retrouvée validée par l'application du 49.3 en même temps que la loi de finances 2024, Bercy entend mettre fin à cette optimisation fiscale possible pour certains types de sociétés détenant le bien, telles que les SCI ou les SARL de famille. Jusqu'à fin 2023, les propriétaires d'un bien immobilier via une SCI ont la possibilité de déduire les dettes liées à la société en général (et pas seulement au bien), hormis les dettes susceptibles d'avoir été contractées uniquement dans le but de réaliser une optimisation fiscale. Par contre, les personnes physiques ne peuvent retrancher que les dépenses relatives à leur bien (frais d'entretien, emprunt bancaire pour l'achat du bien, travaux, charges de copropriété, impôts locaux…). L'amendement entend donc remédier à cette différence de traitement, afin de respecter l'intention d'uniformité prônée par le législateur au moment de la création de l'IFI en 2018.

Vers une égalité entre les contribuables

L'objectif de l'amendement est donc d'harmoniser les règles de tous les contribuables soumis à l'IFI, et d'aligner la réglementation des détenteurs de SCI avec celle des personnes physiques. S'il est validé par le Sénat, le même régime s'appliquera à tous, et les conséquences seront importantes pour les contribuables potentiellement concernés. Ainsi, la valorisation de la fraction des parts (ou des actions) imposables, ainsi que les dettes contractées directement ou non par une société et non afférentes à des actifs imposables, ne seront plus prises en compte. Autrement dit, les propriétaires de biens immobiliers acquis en SCI, qui s'intègrent dans l'assiette d'imposition de l'IFI, n'auront plus la possibilité de déduire l'ensemble de leur passif, et notamment les dettes contractées. Sont inclus dans ces dettes potentielles les emprunts souscrits par la société pour acquérir un actif imposable détenu par un associé, ou encore les dettes d'un membre du foyer soumis à l'IFI (ou d'une structure contrôlée par les membres de ce foyer). Le formulaire de déclaration IFI 2024 va évoluer pour prendre en compte la limitation de la prise en compte du passif déductible engendrée par le nouvel amendement.