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La baisse des prix s'installe à Paris et pointe son nez dans le reste de la France, sauf dans les zones rurales où les prix résistent encore.
Le marché immobilier va-t-il s'effondrer? La question est sur les lèvres de beaucoup de ménages. Pour l'instant, l'heure est à la baisse des prix mais un recul modéré. Confirmation avec la dernière étude de Meilleurs Agents : les prix ont baissé de 5% à Paris sur ces 12 derniers mois. Du jamais vu depuis la crise financière de 2008! À cette époque, les prix avaient dégringolé de 7% dans la capitale entre juillet 2008 et avril 2009. La barre des 10.000 euros le m² se rapproche petit à petit: un appartement dans la capitale, se vend 10.082 euros le m², en moyenne, selon Meilleurs Agents. Sept arrondissements sous passés sous les 10.000 euros le m² (voir ci-dessous) . Et du coup, l'activité a atteint un record en 2022: plus de 41.000 biens ont changé de mains, selon les notaires. Mais depuis le début de l'année, l'ambiance est plus morose dans la capitale. « Pour conserver le même pouvoir d'achat d'il y a un an, il faudrait que les prix chutent de 20% », décrypte Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents.
À l'instar de Paris, les prix baissent aussi dans les grandes villes. Sur le seul mois d'avril, les prix ont baissé de 1% à Bordeaux et de 0,7% à Lyon et à Montpellier. Les zones rurales sont elles aussi moins à la fête, même s'il n'est pas encore question de prix en baisse. La flambée des prix de ces dernières années (+11% en 2021 et +6% en 2022) a déjà fondu et a laissé place à une quasi-stabilité (+0,6% depuis le début de l'année). « L'accès au crédit plus restreint joue sur les volumes de vente et donc la demande », analyse Thomas Lefebvre. Les acheteurs ont repris la main et les vendeurs sont souvent forcés de négocier à la baisse leur prix s'ils veulent réussir à céder leur logement. Et cela se voit dans les négociations. « Un couple d'acheteurs a visité à 5 reprises notre appartement avant de se décider à faire une offre. Nous avons consenti une baisse de 4% mais l'offre nous satisfait et nous n'aurons sans doute pas de proposition aussi élevée », raconte Marion dont l'appartement parisien était en vente depuis près d'un an et demi.
La décote avoisine les 5% en moyenne en France, selon Laforêt. Meilleurs Agents l'évalue plutôt entre 3 et 4%. « La négociation concerne près des deux tiers des transactions , affirme Thomas Lefebvre. Un logement sur 2 se vendait au prix en 2020. Aujourd'hui, seulement un sur trois ». Pourquoi ce rapport de force inversé? La faute à la double nouvelle donne du marché: financière - le pouvoir d'achat des acheteurs a baissé - et écologique - un logement énergivore (F ou G sur le Diagnostic de performance énergétique, DPE) est désormais moins bien vendu qu'un logement bien isolé (A), à profil identique. « Les critères qui priment, pour le DPE, sont l'étage, si l'appartement est en pignon ou pas, le système de chauffage et les fenêtres », explique Alexa Sadone, agent immobilier à Neuilly-sur-Seine.
Ces baisses de prix ont de quoi redonner un peu le sourire aux acheteurs. Mais pas complètement car ces baisses sont encore trop faibles pour compenser l'envolée des taux de crédit et ainsi permettre à nouveau aux ménages d'accéder à la propriété. « Pour l'instant, le volume des ventes en France a reculé de 15% sur un an, sur la base des promesses de ventes que nos agences partenaires nous ont renseigné es», souligne Thomas Lefebvre. La barre du million de transactions ne sera pas dépassée, si ce recul se confirme ou s'accroît. Une première depuis 5 ans!
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