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Par Souleymane-Jean Galadima, Innovation et Digital business director, et Baptiste Saint-Martin, product development manager, chez Mata Capital
Le « club-deal » séduit de plus en plus une clientèle de chefs d'entreprises. Gains fiscaux, traçabilité de son épargne, networking avec les autres associés : cette stratégie d'investissement possède bien des atouts pour les investisseurs avertis. Un intérêt qui devrait se renforcer dans les prochaines semaines dans un contexte favorisant des positions de vendeurs contraints.
Encore peu connu des investisseurs, le « club-deal immobilier » commence pourtant à susciter un intérêt grandissant de la part de groupes familiaux privés, de chefs d'entreprises et de clients privés fortunés. Ce véhicule d'investissement, qui permet d'accéder à des opérations destinées habituellement à une clientèle institutionnelle, connaît en effet un véritable essor. Longtemps considéré comme une niche, le « club-deal » tend aujourd'hui à se démocratiser avec une véritable montée en compétences des investisseurs qui ont à cœur de donner du sens à leur épargne.
Si sa terminologie peut sembler un peu obscure pour un néophyte, le « club-deal » repose pourtant sur des règles de fonctionnement relativement simples. Véhicule d'investissement en immobilier, il réunit en effet un nombre limité d'investisseurs en vue d'acquérir et de développer un ensemble immobilier identifié, composé d'un ou plusieurs actifs. Il s'adresse essentiellement à des investisseurs avertis, soucieux de donner du sens à leur investissement. En effet, contrairement à certains types de placements immobiliers, l'épargnant connaît la destination de son investissement dès la constitution de ce « club-deal ». Et pour cause : les fonds ne sont levés qu'une fois le bien identifié et l'opération sécurisée par la société de gestion de portefeuille. Ces fonds sont alors directement investis pour financer l'acquisition. Grâce à ce montage, la société de gestion peut donc se concentrer essentiellement sur la recherche de biens immobiliers de qualité.
Un cercle fermé d'investisseurs
Comment donc être au courant de ces opérations immobilières et rejoindre ce cercle très fermé d'investisseurs ? Essentiellement conçus et proposés par les sociétés de gestion d'actifs en immobilier, ces véhicules d'investissement s'adressent à un public averti. En fonction du profil de risque choisi par l'investisseur, il sera orienté vers une des quatre stratégies d'investissement des plus prudentes « Core » et « Core + » aux plus risquées « Value Added » et « Opportunistes ». Les gestionnaires d'actifs privilégieront l'organisation de « club-deals » en immobilier avec des investisseurs ayant la même appétence au risque. L'objectif est de pouvoir ainsi fluidifier les échanges lors des différents tours de table. Ces moments sont autant d'occasions pour les investisseurs d'apprendre à se connaître, d'échanger et de décider ensemble de la meilleure stratégie à adopter pour gérer ce portefeuille d'actifs. Véritable conseil, le gestionnaire d'actif est donc là pour les accompagner et les aiguiller dans la prise de décisions. La création de ce véhicule nécessitant une grande réactivité, il est important pour l'investisseur d'avoir déjà échangé avec la société de gestion sélectionnée afin d'en partager les convictions. Car une fois l'actif sécurisé, le financement de l'acquisition devra intervenir très rapidement.
En amont de l'acquisition, une société est constituée entre les différents investisseurs, avec la mise en place de statuts propres et d'un pacte d'actionnaires. En fonction de l'horizon de placement, le type de société créée diffère sensiblement. Pour un investissement sur une période de 5 ans maximum, la constitution d'une société par actions est en règle générale privilégiée. Cette société sera obligatoirement dissoute à l'issue de cette période de 5 ans, au moment principalement de la cession de l'actif. Le rendement (taux de rentabilité interne annualisé) visé par les sociétés de gestion peut dépasser les 10%.
Pour les investisseurs qui ont un horizon de placement à plus long terme, une société de libre partenariat (SLP) sera en revanche créée à travers laquelle des opérations de développement voire de promotion immobilière seront réalisées. Très intéressant pour les entrepreneurs, ce véhicule présente l'avantage d'être éligible à l'article 150-0 B ter, permettant ainsi de bénéficier du régime de l'apport-cession sous certaines conditions
.« Value-Added », une stratégie gagnante au lendemain du Covid-19
Dans le cadre de cette stratégie d'investissement, les gestionnaires d'actifs vont rechercher des biens immobiliers sur lesquels il est possible de créer de la valeur grâce à un important travail d'asset management. Rénovation, réhabilitation, transformation : l'objectif de cette stratégie est de repositionner l'actif sur le marché et de dégager une plus-value conséquente lors de la cession du bien. En parallèle, afin d'aller chercher un effet de levier, pouvant aller jusqu'à 70%, une dette est contractée auprès d'un établissement financier.
De même, en vue de maximiser le gain obtenu, les actifs immobiliers sélectionnés sont en général issus d'un processus d'identification « off market », faisant intervenir très peu la concurrence. Des biens généralement acquis auprès de vendeurs contraints, qui sont en général proposés avec une décote pouvant aller jusqu'à 30%. La crise économique que nous traversons devrait d'ailleurs faire émerger de nombreuses opportunités d'acquisitions avec des vendeurs, contraints de céder certains de leurs actifs. En effet, la longue période de confinement qu'a connu le pays aura un impact conséquent sur le marché immobilier, toutes classes d'actifs confondues. Autant de nouvelles opportunités d'investissement qui devraient émerger dans les prochains mois et permettre aux sociétés de gestion agiles de structurer de nouveaux « club-deals ».
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