Louer à un mineur : bail, garants, assurances… comment sécuriser votre location ?

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Louer un logement à un locataire mineur nécessite quelques précautions (Crédits: Adobe Stock - IA)

Études éloignées du domicile familial, entrée précoce dans la vie active, formation en alternance… De plus en plus de situations amènent des jeunes de moins de 18 ans à devoir quitter le nid familial pour louer un logement. Pour les propriétaires, ces locataires atypiques soulèvent de nombreuses questions : est-il possible de louer un logement à un mineur ? Comment rédiger et avec qui signer le bail de location ? Comment sécuriser la location ?

Bailleurs : pouvez-vous louer à un locataire mineur en France ?

Non, dans la mesure où un mineur ne peut pas signer un contrat de location pour un logement. Dans la pratique, il est toutefois possible pour un bailleur d'avoir un locataire mineur.

En France, un mineur est considéré comme juridiquement incapable. Cette notion «d'incapacité juridique» signifie qu'un mineur ne peut pas signer seul un contrat qui l'engage durablement, comme c'est le cas pour un bail d'habitation.

Dans les faits, louer un bien immobilier à un locataire de moins de 18 ans est possible, mais le mineur ne peut pas être le seul signataire du contrat de location. Si un tel bail d'habitation était signé, il pourrait être annulé.

L'exception : un mineur émancipé peut-il louer seul ?

Il existe néanmoins un cas d'exception si vous louez à un mineur émancipé, c'est-à-dire âgé de 16 ans révolus et dont l'émancipation a été prononcée par le juge des tutelles.

Malgré son âge, celui n'est plus considéré comme un mineur et bénéficie des mêmes droits qu'un majeur en vertu de l'article 413-2 du Code civil. Il peut donc signer seul son bail et assumer l'ensemble des obligations locatives.

Qui doit signer le bail pour un locataire mineur ?

Pour louer votre bien à un locataire mineur, l'intervention d'un représentant légal dans le processus est impérative et peut se faire de plusieurs manières. En tant que propriétaire-bailleur, lorsque vous louez à un locataire mineur, l'enjeu principal pour vous est de déterminer clairement qui va porter la responsabilité juridique et financière de cette location.

Deux cas de figure sont possibles :

• Cas n°1 : établir un bail au nom des parents.

C'est un format qui peut sembler séduisant pour le bailleur, d'une part pour sa simplicité juridique, d'autre part car c'est la solution a priori la plus sécurisante pour le bailleur : les parents signent le bail de location et deviennent donc juridiquement responsables du respect de l'ensemble des obligations comme le paiement des loyers, l'entretien du logement, etc.

Toutefois, cela peut être un choix risqué dans le quotidien si le mineur se sent moins concerné par le respect de son cadre de vie car son nom n'est pas sur le contrat. Cela peut compliquer le dialogue en cas de négligences de sa part ou de dégradations.

Il faut par ailleurs vérifier que l'occupation réelle soit bien déclarée aux assurances pour éviter tout pépin en cas de sinistre.

• Cas n°2 : établir un bail au nom du mineur signé par le représentant légal

La seconde possibilité est de rédiger un bail au nom du mineur, qui est donc bien le locataire officiel du logement, mais le contrat est signé par ses représentants légaux.

Cela permet au locataire mineur d'établir officiellement sa résidence principale en dehors du foyer familial et de pouvoir éventuellement déposer des dossiers par exemple pour des aides au logement (APL).

Le mineur n'a pas besoin de signer le bail mais peut signer les documents accessoires au contrat de location comme l'état des lieux, la remise des clés, etc.

Si le mineur signe quand même le contrat de location (en plus de ses tuteurs légaux), prenez garde à ajouter une mention explicite indiquant que cette signature signifie seulement qu'il a pris connaissance des conditions du contrat de location.

N'hésitez pas à faire relire en amont un tel contrat de location, qui peut s'avérer un peu technique, afin d'être sûr qu'il ne comporte aucune ambiguïté sur les responsabilités et engagements de chacun.

Que se passe-t-il si un mineur a signé seul le bail ?

Vous avez conclu un contrat de location avec un mineur non émancipé ? Voilà qui vous place dans une position délicate…

En effet, votre locataire est considéré d'un point de vue juridique comme incapable de signer un contrat. Il peut donc remettre en cause la validité du bail signé à condition de pouvoir prouver un préjudice précis.

Quant aux parents, ils n'ont pas signé le contrat de location, ni comme locataire ni comme cautions et vous ne pouvez pas vous retourner contre eux en cas d'impayés de loyers ou de dégradations par exemple.

De votre côté, vous êtes un majeur tout à fait capable juridiquement, et à ce titre le bail de location que vous avez signé vous engage. Vous ne pourrez donc pas évoquer l'âge du locataire pour faire annuler le contrat…

Bon à savoir : votre locataire vous assure qu'il est un « mineur émancipé » ? Exigez une preuve pour vérifier son statut.

Louer à un mineur est-il plus risqué pour un bailleur ?

Accepter de louer votre bien locatif à un mineur n'est pas forcément plus risqué qu'avec un majeur, à conditions d'apporter assez de soin à la rédaction et la signature d'un bail de location adapté à la situation.

Quelles garanties pour sécuriser le paiement des loyers ?

Lorsque vous louez à un mineur, le point central est de savoir vers qui vous pourrez vous tourner en cas de problème, un locataire mineur étant rarement solvable.

Vous pouvez Vous tourner vers les solutions de garantie suivantes :

• GLI : si le dossier du locataire est éligible, souscrire une garantie loyers impayés (GLI), c'est-à-dire une assurance souscrite directement par le propriétaire pour se protéger contre les impayés de loyer ou encore les dégradations.
• Visale : si le dossier du locataire est éligible, lui demander de s'affilier au dispositif de garantie Visale, une caution locative gratuite gérée par Action Logement et qui couvre sous conditions les impayés et dégradations pour les locataires n'ayant pas de garant.
• Caution solidaire ou caution simple : demander aux parents du locataire mineur, de se porter garant physique et donc d'assumer à sa place la charge du loyer ou les réparations en cas de dégradation du bien locatif s'il est dans l'incapacité de le faire.

Si les parents se portent «caution solidaire», vous pouvez vous tourner vers dès le premier impayé. En revanche, s'ils sont «caution simple», vous devrez d'abord engager des démarches auprès du locataire pour lui faire payer sa dette locative avant de pouvoir vous tourner vers eux.

Bon à savoir : Attention, GLI, Visale et garant physique ne sont pas cumulables. Prenez le temps d'étudier la solution la plus protectrice pour vous.

Quels justificatifs devez-vous demander pour louer à un mineur ?

Afin de vous assurer de la validité de l'autorité parentale des représentants légaux demandez à voir certains documents :

• Identité du mineur et de ses représentants.
• Livret de famille ou acte de naissance pour vérifier le lien de parenté.
• Coordonnées complètes des représentants légaux.

En cas de tutelle ou de divorce, demandez tout élément attestant qui possède l'autorité parentale et donc la légitimité pour signer le bail.

Assurance habitation : qui doit assurer un locataire mineur ?

Comme pour le contrat de location, le mineur non émancipé ne peut pas souscrire un contrat d'assurance habitation puisqu'il est considéré incapable juridiquement.

Pour autant, l'assurance habitation reste obligatoire pour le locataire quel que soit son âge, et ne pas en souscrire une peur d'ailleurs être un motif de résiliation du bail locatif.

C'est donc au représentant légal (parent, tuteur) de souscrire lui-même un contrat d'assurance habitation pour le mineur et le logement qu'il loue. Lorsqu'il aura 18 ans, le locataire devenu majeur pourra souscrire lui-même son propre contrat d'assurance habitation.

Que devient le bail quand le locataire mineur devient majeur ?

Le contrat de location ne s'arrête pas aux 18 ans du locataire. En revanche, la représentation du locataire mineur par ses représentants légaux prend fin.

Concrètement, il vous suffit de signer un avenant avec votre locataire désormais majeur pour constater que le locataire exécute à partir de maintenant le bail en son nom et mettre à jour les coordonnées, contrat d'assurance etc.

A retenir : Louer à un mineur est possible avec certaines précautions

Oui, un bailleur peut louer un logement à un mineur, mais le contrat de location doit être signé par un représentant légal (sauf en cas d'émancipation). Un bail signé seul par le mineur peut être contesté.

La rédaction du bail est essentielle : que le bail soit au nom des parents ou au nom du mineur signé par ses représentants, les responsabilités doivent être clairement définies dans le contrat.

Des garanties solides sont indispensables : un mineur étant rarement solvable, des garanties comme une caution physique, une garantie Visale ou une assurance loyers impayés (GLI) permettent de sécuriser les loyers et limiter les risques pour le bailleur.

FAQ — Questions fréquentes sur la location d'un logement à un mineur

Peut-on louer logement à un mineur de 17 ans ?

Oui. Un propriétaire peut louer un logement à un mineur de 17 ans, ou même plus jeune, par exemple pour suivre des études ou une formation loin du domicile familial.

En revanche, le bail doit être signé par ses représentants légaux, sauf si le jeune est mineur émancipé. En effet, un mineur non émancipé est considéré comme juridiquement incapable de signer un contrat.

Un locataire mineur peut-il bénéficier de l'aide personnalisée au logement (APL) ?

Oui. Il n'y a pas d'âge minimum pour bénéficier de l'aide personnalisée au logement (APL). Un locataire mineur peut donc, sous conditions, demander des aides au logement auprès de la CAF, comme l'APL. Le bail doit être signé par ses parents mais la quittance de loyer peut être à son nom.

Les parents sont-ils automatiquement responsables des loyers impayés d'un locataire mineur ?

Non. Les parents ne sont responsables des loyers impayés que s'ils ont signé le bail en tant que locataires ou s'ils se sont engagés en tant que cautions.

Sans engagement formel de leur part, le bailleur ne peut pas automatiquement se retourner contre eux.

Stéphanne Coignard

Boursorama

Rédactrice Web

https://www.boursobank.com

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