Crédit immobilier : tour de vis pour les investissements locatifs

Souscrire un crédit dans le cadre d'un investissement locatif devient plus difficile. Explications. (Crédits : © Nancy - stock.adobe.com)

Investir dans l'immobilier locatif consiste à acheter un bien dans l'objectif de le mettre en location. Pour cela, le recours au crédit bancaire est quasiment indispensable... mais de plus en plus difficile.

Par MoneyVox,

Jusqu'à présent, le Haut Conseil de Stabilité Financière, ou HCSF, adressait des recommandations aux banques quant aux normes d'endettement à respecter. Mais en janvier 2022, la donne va changer. Ces préconisations seront alors des obligations, que les banques seront tenues de respecter, au risque d'être sanctionnées. Un tour de vis qui concerne tous les futurs emprunteurs, et particulièrement les investisseurs dans le locatif . Sera-t-il encore possible de financer un tel projet l'année prochaine ?

Quelles sont les règles qui vont s'imposer aux banques en janvier 2022 ?

À partir de l'année prochaine, les banques françaises vont devoir se soumettre à un ensemble de règles édictées par le Haut Conseil de Stabilité Financière, sous peine de faire l'objet de sanctions. Un fonctionnement qui bouscule le monde du crédit, et fait craindre un durcissement des conditions d'octroi. En apparence, le taux d'effort autorisé augmente, passant de 33 % à 35 %. Mais dans un même temps, la durée de financement maximale est fixée à 25 ans, et les modalités de calcul de l'endettement des ménages sont modifiées. Seuls 20 % des dossiers octroyés chaque trimestre pourront se situer au-delà de ces normes.

L'investissement locatif fortement défavorisé par les règles du HCSF

Les nouvelles contraintes qui pèsent sur les banques vont avoir des répercussions concrètes, notamment sur les propriétaires bailleurs. En effet, il existait jusqu'à présent une méthode de calcul dite en "différentiel", qui favorisait l'achat de biens immobiliers locatifs. Le principe était le suivant : les loyers étaient pris en compte à hauteur de 70 %, puis était déduite la mensualité de crédit afin de diminuer le montant des charges. Désormais, ce fonctionnement est terminé. Les loyers perçus sont ajoutés toujours à hauteur de 70% aux revenus du ménage.

Ce changement n'est pas anodin puisque le taux d'endettement du ménage qui investit dans de l'immobilier locatif est gonflé par rapport à la méthode précédente. Pour un ménage avec 4 400 euros de revenus mensuels, un prêt de 1 200 euros pour sa résidence principale, de 800 euros pour le prêt locatif et un loyer qui rapporte 950 euros, la différence de taux d'endettement passe de 30,3 % à 39,5 %, calcule Sandrine Allonier, directrice des études de Vousfinancer. Ce ménage est donc en dehors des clous, le taux limite étant de 35 %.

Devenir propriétaire bailleur, un projet qui va être plus difficile à concrétiser

La fin du calcul en différentiel implique un plus grand nombre d'emprunteurs qui seront au-delà des limites définies par le HCSF. Quid des 20 % de dérogations possibles ? En réalité, 80 % de ces exceptions doivent être dédiées aux ménages qui achètent leur résidence principale. Ne reste donc plus que 20 % que doivent se partager les investisseurs locatifs et les foyers qui veulent acheter une résidence secondaire. Et 20 % de 20 %... ça ne fait que 4 %. Un chiffre d'autant plus faible que 7,8 % des dossiers ne respectaient pas la limite en janvier 2021. Sur le marché du crédit immobilier, les conséquences se font déjà ressentir : en juillet 2021, cette proportion était passée à 5,2 %, les banques cherchant à mettre leurs pratiques en accord avec la réglementation au plus tôt. Vousfinancer livre une analyse similaire : "Le financement d'investissements locatifs a fortement chuté en seulement 6 mois, témoignant de la difficulté pour ce type d'emprunteurs investisseurs, déjà propriétaires de leur résidence principale avec par conséquent souvent un crédit en cours, d'emprunter depuis fin 2019". Une situation dont l'évolution est à suivre dans les prochains mois, et plus particulièrement lors de la mise en application totale du nouveau cadre réglementaire en janvier 2022.