(Crédits photo : Pexels - Andrea Piacquadio )
Le resserrement des conditions d'accès au crédit a un impact sur l'âge des primo-accédants dont les dossiers sont acceptés et sur certains investisseurs locatifs. Décryptage.
La production de crédit immobilier a encore été très élevée en 2021 avec 230 à 240 milliards d'euros alloués aux particuliers. Les banques n'ont jamais autant prêté! Ces chiffres prouvent que les Français continuent de privilégier l'investissement dans la pierre. Les préconisations émises par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) en janvier 2021, concernant l'octroi des crédits immobiliers, ont toutefois eu un impact sur les crédits immobiliers. Des préconisations d'ailleurs devenues obligatoires depuis le 1er janvier 2022.
Première conséquence, selon le courtier en crédit immobilier Artémis Courtage: 25% des emprunteurs ont entre 30 et 34 ans en 2021 contre 32% en 2020. Chez Artemis Courtage, l'âge moyen est de 33 ans, tous projets et toutes durées d'emprunt confondus. Le fait de ne plus pouvoir emprunter sur plus de 25 ans et d'avoir un taux d'endettement limité à 35% des revenus nets, « donne une prime à l‘emprunt aux emprunteurs qui ont déjà une carrière bien installée avec des salaires plus confortables . Ainsi, on constate une baisse sensible des primo-accédants », observe Ludovic Huzieux, co-fondateur d'Artémis courtage. 40% des emprunteurs étaient des primo-accédants en 2021 contre 44% en 2020. Un peu moins des ¾ des emprunteurs sont salariés du privé, 15% sont salariés du public et 3% sont issus de professions libérales. Les 2/3 des emprunteurs sont en couple, tout comme en 2020.
Quid des investisseurs locatifs?
Outre les primo-accédants, les investisseurs locatifs seraient touchés par ces préconisations du HCSF: « sur les douze années d'existence d'Artémis Courtage, le nombre d'investisseurs locatifs était toujours entre 17 et 22% du nombre total d'emprunteurs. Or, il est de 11,15% en 2021. Ces préconisations du HCSF n'aident pas les investisseurs locatifs », selon Ludovic Huzieux. Une tendance au durcissement que note également Thierry Vignal, président de Masteos, une start-up de conseil en investissement locatif, bien qu'il tempère: « cette norme n'affecte que les très gros multi-investisseurs, soit une infime partie des investisseurs, qui ne peuvent plus faire autant d'investissements qu'avant . Pour les autres, les contraintes sont légères, avec une durée de crédit à 25 ans, ce qui est long, et une capacité d'emprunt qui est passée de 33 à 35%. »
Des durées d'emprunt records
Autre impact: la durée moyenne des prêts immobiliers, pour l'ensemble des emprunteurs, s'allonge de 4 mois. Elle atteint pour la première fois 240 mois, soit 20 ans, selon l'Observatoire crédit logement et va même jusqu'à 23 ans et 1 mois pour les primo-accédants (+6 mois). Le seuil symbolique des 20 ans a donc été franchi. « Sachant que la durée d'emprunt ne peut excéder 25 ans depuis le 1er janvier. La marche de manœuvre s'amenuise donc. Or, on observe que la durée d'emprunt a augmenté en 2021 et ce, tous types d'emprunteurs confondus et encore plus rapidement chez les primo-accédants », prévient Ludovic Huzieux.
Quant aux demandes de simulation de crédits immobiliers, elles sont en hausse. Artemis Courtage constate une augmentation plus importante des demandes de simulation dans son réseau en Bretagne: + 41%. À l'inverse, l'Île-de-France est la région la moins dynamique. Les grandes métropoles sont délaissées en faveur des villes moyennes bénéficiant de liaisons de train ou d'avion développées, des services à la personne et des écoles de bon niveau. Les projets de maisons sont en hausse depuis trois années consécutives mais ce mouvement a pris encore plus d'ampleur en 2021: ils représentent 40% des projets contre 31% en 2020 et 24% en 2019.
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