André et Rosalie sont retraités et souhaitent acheter une résidence secondaire

information fournie par Le Particulier •10/08/2025 à 10:00

André et Rosalie veulent concrétiser leur rêve d’une résidence secondaire, tout en préservant leur patrimoine et en anticipant au mieux la transmission familiale. ( crédit photo : Getty Images )

Sommaire:

• André et Rosalie sont retraités et souhaitent acheter une résidence secondaire
• 
  Une épargne solide et un coup de cœur pour une grande maison sans travaux
• 
  Achat au comptant: bien trop risqué pour André et Rosalie
• 
  Pourquoi pas souscrire un emprunt immobilier?
• 
  Et pourquoi pas un mix des deux d’emprunt et d’apport?
• La piste du nantissement de contrat d’assurance-vie est envisagée
• 
  Le crédit Lombard: une solution alternative plus risquée
• 
  Et pourquoi pas l’achat en démembrement?
• 
  L’achat en SCI, une option également intéressante

André et Rosalie sont retraités et souhaitent acheter une résidence secondaire

André et Rosalie, 68 et 65 ans, profitent depuis peu d’une retraite bien méritée. Ils ont terminé de rembourser le crédit immobilier de leur résidence principale, une maisonnette au cœur de Poitiers, et envisagent désormais d’acheter une résidence secondaire en bord de mer sur les côtes charentaises. Ils ont eu l’habitude d’y louer une maison de vacances familiale pendant près de 20 ans. Ce projet, à la fois familial et patrimonial, implique des choix financiers et fiscaux importants, surtout avec des revenus désormais fixes et un horizon d’investissement bien plus court que celui dont ils pouvaient profiter durant leur vie active.

Une épargne solide et un coup de cœur pour une grande maison sans travaux

Le couple dispose d’une épargne confortable: 200.000 euros sur des livrets sécurisés et 350.000 euros cumulés sur plusieurs contrats d’assurance-vie souscrits depuis plus de huit ans. Ils sont ainsi parvenus à capitaliser quelque 550.000 euros et perçoivent ensemble 4200 euros de pension nette par mois.

En prenant conseil auprès de leur gestionnaire de patrimoine, ils conviennent ensemble de cibler un bien immobilier valorisé autour de 500.000 euros. Ils commencent alors leurs recherches et au bout de quelques semaines, ils tombent sur une pépite: une maison, à 200 mètres de la mer, située près de Châtelaillon, qui correspond parfaitement à leurs envies de retraite active: tranquillité, climat doux, proximité des pistes cyclables, de petits ports de plaisance, des commerces et des activités culturelles… Le bien correspond aussi à leurs besoins: il dispose de quatre grandes chambres pour accueillir les enfants et petits-enfants, d’un petit jardin facile à entretenir et il a été entièrement rénové récemment. Il présente ainsi tous les atouts pour devenir à la fois leur havre de paix à tout moment de l’année, et un lieu de rassemblement familial et estival, le tout, sans gros efforts d’entretien. Le prix: 480.000 euros, frais d’agence et de notaire inclus.

Aucun doute, ils veulent cette maison, et désormais, André et Rosalie doivent décider de la manière dont ils vont la financer.

Achat au comptant: bien trop risqué pour André et Rosalie

Pour financer l’achat, plusieurs scénarios s’offrent à eux. Le premier, au regard de leur patrimoine financier important, consiste à réaliser un achat comptant: en utilisant la totalité de leurs liquidités disponibles, ils peuvent financer l’achat immobilier sans emprunt. Avantage: pas de crédit immobilier, donc pas de mensualités et pas de charge mentale. Inconvénient: une épargne quasi entièrement immobilisée, au détriment de leur matelas de sécurité pour faire face à des imprévus, comme un divorce, ou pour aider leurs proches.

André et Rosalie ont parfaitement conscience des frais d’achat et des coûts récurrents que représente la détention d’un bien immobilier: taxe foncière, assurance habitation, entretiens courants… Ils peuvent se chiffrer à plusieurs milliers d’euros par an, et ils pèseront sur leur budget retraite. André et Rosalie sont formels: hors de question de prendre tant de risques.

Pourquoi pas souscrire un emprunt immobilier?

Autre piste pour financer leur résidence secondaire: l’emprunt bancaire classique. Malgré leur âge, certaines banques acceptent de prêter à des retraités, en général sur des durées courtes (10 à 15 ans), sous réserve de garanties solides, ce qui est le cas pour André et Rosalie, qui disposent d’une retraite cumulée confortable. Seulement, sur une durée assez courte, les mensualités d’un crédit se révèlent généralement élevées. En effet, un prêt de 480.000 euros sur 12 ans à 4,1% d’intérêt générerait des mensualités de l’ordre de 4225 euros (hors assurances). L’effort d’épargne mensuel s’avère beaucoup trop important compte tenu de leur budget fixe de retraités. André et Rosalie bottent en touche et cherchent d’autres solutions.

Et pourquoi pas un mix des deux d’emprunt et d’apport?

Après réflexion, André et Rosalie envisagent une solution intermédiaire qui leur permet de préserver une partie de leur épargne tout en limitant leur endettement. Il s’agit de mobiliser une part de leur capital disponible et de financer le solde avec un crédit immobilier. Cette stratégie vise à répartir le risque et à maintenir un bon équilibre entre effort de remboursement et sécurité financière.

Par exemple, ils peuvent mobiliser 200.000 euros prélevés sur leurs livrets sécurisés. Ainsi, ils conservent leur contrat d’assurance-vie de 350.000 euros intact: c’est important pour eux, puisqu’ils souhaitent transmettre une partie de leur capital à leurs enfants et petits-enfants de façon optimale. En parallèle, ils sollicitent un prêt bancaire de 280.000 euros sur 12 ans. À un taux de 4%, les mensualités seraient alors de l’ordre de 2350 euros (hors assurances), soit un effort de remboursement soutenable, à leurs yeux. Pour autant, le couple n’est pas encore satisfait et se doute qu’il doit exister d’autres solutions patrimoniales plus optimisées pour financer leur projet. Ils poursuivent leurs réflexions.

La piste du nantissement de contrat d’assurance-vie est envisagée

Prenant conseil auprès de leur gestionnaire de patrimoine et de leur notaire, André et Rosalie se penchent sur la piste du nantissement de leurs contrats d’assurance-vie. En effet, ils peuvent solliciter leur banque pour mettre en place un prêt avec «garantie par nantissement de leurs contrats». Concrètement, cela signifie que:

- Le contrat reste investi et continue de produire des intérêts,

- L’assureur bloque le contrat en garantie au profit de la banque,

- En cas de défaut de remboursement, la banque se rembourse sur les sommes nanties.

Sur un contrat de 350.000 euros, les établissements acceptent souvent de prêter jusqu’à 60% à 80% des encours, soit ici entre 210.000 et 280.000 euros. Le taux proposé est généralement plus attractif qu’un prêt classique, car le risque pour la banque est limité par la garantie existante. Par exemple, avec un prêt de 220.000 euros à 3,1%, les mensualités sur 12 ans seraient ramenées à environ 1919 euros, permettant de réduire significativement l’effort mensuel. Cela implique de puiser 200.000 euros épargnés sur leurs livrets sécurisés et 60.000 euros sur leurs contrats d’assurance-vie, qui resteraient alimentés à hauteur de 290.000 euros. C’est suffisant pour envisager une transmission confortable pour leurs descendants. En outre, la maison achetée constitue elle aussi un patrimoine transmissible.

Le crédit Lombard: une solution alternative plus risquée

Le crédit Lombard est une variante du nantissement, mais l’emprunt souscrit est adossé à un portefeuille de valeurs mobilières (actions, obligations, OPCVM, ou même contrats d’assurance-vie multisupports selon les établissements), avec une mise en garantie via un contrat de nantissement.

Cette solution offre:

- une grande rapidité de mise en place (souvent quelques jours),

- une souplesse sur les durées (l’emprunt in fine est souvent privilégié. Ainsi, les sommes sont remboursées en totalité à la fin de la durée de l’emprunt, et non petit à petit tout au long de sa vie.),

- des taux parfois très compétitifs (2,8% à 3,5% actuellement, selon les profils et les actifs nantis).

En contrepartie, ce mécanisme est risqué en cas de forte baisse des marchés financiers. Si la valeur du portefeuille nantissable chute, la banque peut demander des appels de marge (apports complémentaires) pour maintenir les garanties. Ce fonctionnement rend ce crédit potentiellement volatil, surtout si le contrat d’assurance-vie adossé est investi majoritairement en unités de compte sensibles aux fluctuations boursières.

Dans le cas d’André et Rosalie, une telle solution pourrait permettre de mobiliser jusqu’à 250.000 euros sans puiser dans leurs liquidités. En optant pour un emprunt de 220.000 euros, à un taux de 2,8% compte tenu de leur profil, la mensualité tomberait juste sous les 1900 euros. Verdict: André et Rosalie excluent cette solution. Ils trouvent le gain financier trop faible compte tenu des risques pris. Et compte tenu de leur âge, ils souhaitent vraiment privilégier la sécurité.

Et pourquoi pas l’achat en démembrement?

Lors de leur rendez-vous chez le notaire, André et Rosalie ont découvert une autre façon de procéder: l’achat en démembrement. Dans ce cas, l’un achète la nue-propriété de la résidence secondaire, et l’autre acquiert l’usufruit. Par exemple:

- André achète la nue-propriété à 60% de la valeur totale de la maison soit 288 000 euros.

- Rosalie achète l’usufruit, soit 40% soit 192.000 euros. Chacun finance sa quote-part par un mix de capital et/ou de crédit selon ses capacités.

Au décès de l’un deux, l’autre récupère automatiquement la pleine propriété sans droits de succession supplémentaires (règle de réunion de l’usufruit et de la nue-propriété par extinction du démembrement), ainsi que l’usage total du bien jusqu’à son décès. Ensuite, au décès du dernier, les enfants récupèrent la pleine propriété sans surcoût fiscal.

Le démembrement croisé est connu pour être un outil de sécurisation patrimoniale particulièrement pertinent pour un couple avec descendants. André et Rosalie, soucieux d’optimiser la transmission de leur patrimoine, sont vraiment tentés par cette possibilité.

L’achat en SCI, une option également intéressante

Autre possibilité évoquée par le notaire: acheter la maison en Société Civile Immobilière (SCI) . Dans ce cas:

• André et Rosalie créent ensemble une SCI,
• La SCI achète la maison (elle devient propriétaire juridique du bien),
• Les parts sociales de la SCI sont détenues par André et Rosalie au départ et peuvent ensuite être transmises progressivement à leurs enfants, en bénéficiant des abattements fiscaux sur les donations (100.000 euros par enfant et par parent tous les 15 ans). Cela permet d’anticiper la succession et de lisser la fiscalité applicable.

Autres avantages de la SCI pour André et Rosalie, ainsi que leurs enfants:

- Ils peuvent prévoir dans les statuts des clauses protectrices (ex: droit d’usage ou clause d’agrément) qui évitent qu’à leur décès les parts soient immédiatement divisées ou vendues sans l’accord du survivant,

- La SCI peut contracter des emprunts, centraliser les dépenses d’entretien, simplifier les partages de charges entre eux, voire avec les enfants s’ils participent plus tard à la gestion,

- Ils peuvent également donner la nue-propriété des parts de SCI à leurs enfants, tout en conservant l’usufruit pendant leur vie.

A première vue, André et Rosalie semblent vouloir trancher en faveur de la SCI, qui leur semble très utile pour gérer la détention commune, organiser la transmission aux enfants et faciliter la gestion patrimoniale sur plusieurs générations. Mais ils se laissent encore quelques jours pour se décider.