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Les propriétaires d'une maison d'habitation donnent congé à leurs locataires pour vendre, valant offre d'acquisition. Les locataires acceptent mais se voient imposer le paiement d'une commission renchérissant le prix du bien. Ils assignent les propriétaires.
Exposé du litige
En 2016, Monsieur et Madame M, propriétaires d'une maison d'habitation, donnent congé à leurs locataires pour vendre, valant offre d'acquisition au prix de 400.000 euros. Les locataires n'acceptent pas l'offre et quittent les lieux à l'issue du préavis en janvier 2017.
En juillet 2017, Monsieur et Madame M consentent une promesse de vente sur cette même maison à Monsieur et Madame L par l'intermédiaire d'une agence immobilière au prix de 380.000 euros, dont 10.000 euros de commission d'agence.
En août 2017, ce prix est notifié par le notaire aux anciens locataires qui acceptent l'offre et concluent la vente.
Mais estimant qu'ils avaient indûment payé la commission de l'agence immobilière, les anciens locataires assignent Monsieur et Madame M en remboursement de cette somme. Leur demande est rejetée par la Cour d'appel. Ils se pourvoient alors en cassation.
Rappel : lorsque le propriétaire décide de vendre à un prix plus avantageux, une seconde notification doit être effectuée au locataire valant offre de vente au nouveau prix. Cela s'appelle le droit de préemption subsidiaire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception.
Réponse de la Cour de cassation
Selon l'article 15, II, alinéa 4, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans le cas où le propriétaire, après un refus de l'offre initiale de vente adressée au locataire, décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente et cette notification vaut offre de vente au profit du locataire.
Selon l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, le droit à rémunération de l'agent immobilier, auquel un mandat de recherche a été confié, suppose une mise en relation entre le vendeur et l'acquéreur.
Pour rejeter la demande de remboursement de la commission versée à l'agence immobilière, la Cour d'appel avait considéré les éléments suivants :
- À la suite du refus initial des locataires, les propriétaires ont conclu un mandat avec l'agence immobilière. Celle-ci a effectué une réelle prestation de recherche d'acquéreurs qu'elle a ensuite présentés aux vendeurs afin que soit signé le compromis de vente de juillet 2017. Ce n'est qu'en août 2017 qu'une offre a été faite aux anciens locataires qui ont exercé leur droit de préemption
- La prestation de l'agence immobilière ne s'est pas limitée à la présentation d'une offre aux locataires : compte tenu du caractère déterminant de l'intervention de celle-ci, la commission est justifiée
- Les locataires, en se substituant aux acquéreurs (Monsieur et Madame L), ont accepté d'acquérir aux mêmes conditions et sont donc redevables de la commission.
Or, la Cour de cassation a considéré que l'offre, notifiée par le notaire, n'avait pas à être présentée par l'agent immobilier mandaté par le propriétaire et que le locataire ne peut par conséquent se voir imposer le paiement d'une commission.
Par ces motifs, la Cour de cassation casse et annule le jugement de la Cour d'appel.
Source : Cour de cassation - Troisième chambre civile - Pourvoi n° 21-22.073 - 1 mars 2023
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