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Entre frémissements sur le marché de l'ancien, rebond mesuré du neuf et inquiétudes persistantes chez les investisseurs, l'immobilier français vit une recomposition silencieuse. Le point sur les tendances et les défis d'un secteur encore secoué par les crises.
Un marché qui se redresse … mais prudemment
Dans sa dernière étude, BPCE L'Observatoire fait le point sur les tendances et les défis du secteur de l'immobilier. Après deux années difficiles, 2025 marque un retour progressif des projets immobiliers. Les acheteurs comme les vendeurs restent raisonnables dans leurs attentes, et l'ancien tire la reprise, notamment en province où les transactions sont plus nombreuses et les prix plus dynamiques qu'en Île-de-France.
Selon le baromètre, le point bas d'automne 2024 serait désormais derrière nous, même si l'activité s'est légèrement tassée au printemps 2025, sur fond d'incertitude politique et de hausse des droits de mutation. Sur les six derniers mois, près de deux marchés sur trois affichent des prix en hausse, un net progrès par rapport au semestre précédent.
Neuf : une reprise en deux vitesses
Si le marché du neuf rebondit, c'est encore timidement. Les autorisations de logements ont bondi de 28 % entre avril et septembre 2025, et les mises en chantier suivent (+9 %). Mais derrière ce mouvement global se cachent deux réalités opposées :
- La promotion immobilière reste en forte difficulté, proche d'un plus bas historique pour la troisième année consécutive. Les ventes reculent, la demande des particuliers s'effrite et la déconnexion entre l'offre et la demande s'accentue.
- Les logements individuels purs, eux, redécollent nettement (+20 % sur six mois), profitant de l'élargissement du prêt à taux zéro depuis avril 2025.
2026 : vers un découplage entre neuf et ancien ?
Les mois à venir pourraient accentuer les divergences entre les deux marchés. La stabilité des taux d'intérêt touche à sa fin : une légère hausse est attendue fin 2025 et en 2026, portant le taux moyen des nouveaux crédits à environ 3,35 %. Les ménages semblent s'y résigner : ils sont plus nombreux à juger acceptable un taux au-dessus de 3 %. Conséquence :
- Le marché de l'ancien pourrait ralentir, fragilisé par un contexte budgétaire moins favorable et une hausse du chômage.
- Le neuf ne repartirait que du côté des maisons individuelles.
- Les prix resteraient quasi stables : +0,7 % attendu en 2026 après +1 % en 2025.
Le crédit immobilier pâtirait aussi de ce contexte, avec une légère baisse des volumes après un rebond de +29 % en 2025.
Bailleurs privés : un profil stable, une motivation en berne
Représentant 11 % des Français, les bailleurs privés ont vu leur environnement se dégrader ces trois dernières années : fiscalité lourde, normes énergétiques, gestion contraignante. Résultat : ils sont désormais plus nombreux à vouloir se désengager (25 %) qu'à investir (23 %). En 2022, la tendance était inverse. La fiscalité reste le premier motif d'abandon (32 %).
Dans le même temps, la gestion locative se professionnalise : un propriétaire sur deux confie son bien à un professionnel (+9 points depuis 2022). Les difficultés à trouver un locataire ou les dégradations importantes diminuent légèrement, mais les craintes liées aux normes DPE s'accentuent (+4 points).
Un marché en transition
Entre remontée progressive des taux, reprise sélective selon les segments et investisseurs plus prudents, l'immobilier français aborde 2026 avec prudence. La confiance des ménages, encore fragile, sera un élément décisif pour savoir si cette reprise, encore pâle, pourra se transformer en véritable redémarrage.
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