Thomas et Julie se demandent comment investir en immobilier après le Pinel

information fournie par Le Particulier •03/11/2025 à 11:12

Une étude de rentabilité complète doit inclure: coût d’acquisition, charges, fiscalité, rendement net, vacance locative, valorisation potentielle à long terme et besoins futurs (retraite, transmission, éducation des enfants). ( crédit photo : Getty Images/Connect Images )

Sommaire:

• Thomas et Julie aimeraient investir dans le neuf
• Pinel: disparition en 2025, trop tard pour le couple
• Exemple chiffré d’un achat en Pinel pour Thomas et Julie
• Thomas et Julie s’intéressent à la loi Denormandie pour valoriser leur patrimoine
• 
  Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI), entre le rendement et l’impact social positif
• L’option sans dispositifs spécifiques: l’immobilier locatif classique ou en statut LNMP
• Les aides pour les investisseurs peuvent aussi concerner la réalisation de travaux
• Le déficit foncier: quand les loyers sont inférieurs aux charges
• Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), l’investissement indirect
• Thomas et Julie se posent des questions pour mieux construire une stratégie globale
• 
  Prendre une décision éclairée, en cohérence avec soi-même

Thomas et Julie aimeraient investir dans le neuf

Thomas, 42 ans, est régisseur son et lumière. Julie, 44 ans, est juriste. Ensemble, ils vivent à Perpignan depuis cinq ans. Ils ont économisé patiemment, ont remboursé leurs crédits étudiants et disposent aujourd’hui d’un capital de 50.000 euros placé sur un contrat d’assurance-vie commun. L’idée de commencer à construire un patrimoine immobilier les taraude depuis un moment.

Au fil des années, ils ont vu passer quantité d’annonces vantant les mérites de l’investissement locatif dans le neuf: programmes immobiliers clé en main, promesses de défiscalisation, campagnes publicitaires mettant en avant la fameuse loi Pinel. Dans les médias aussi, l’actualité leur a souvent rappelé que ce dispositif constituait l’un des leviers les plus connus pour se constituer un patrimoine tout en réduisant ses impôts. De quoi les intriguer… Avec leur profil de contribuables bien installés, le Pinel semblait cocher plusieurs cases à la fois:

- Bâtir un avenir,

- Percevoir des revenus locatifs,

- Alléger la note fiscale,

- Préparer leur retraite et, à terme,

- Transmettre un actif à leurs enfants, Jade et Clément.

Pinel: disparition en 2025, trop tard pour le couple

A partir de 2023, le Pinel s’est recentré sur les zones dites tendues (Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes…), où la demande locative était la plus forte. À ce moment-là, Perpignan est sorti du dispositif. Puis en 2024, les taux de réduction ont été progressivement rabotés et en 2025, le Pinel a complètement disparu en métropole, au profit de mécanismes davantage tournés vers la performance énergétique et la rénovation durable. Thomas et Julie ont donc dû commencer à explorer d’autres pistes d’investissement immobilier. Plusieurs solutions existent, chacune avec ses atouts et ses limites.

Exemple chiffré d’un achat en Pinel pour Thomas et Julie

S’ils avaient acheté en Pinel un deux-pièces à 200.000 euros dans une résidence neuve à Perpignan, avec un engagement locatif de neuf ans, ils auraient bénéficié d’une réduction d’impôt de 36.000 euros (18% du prix d’achat). Cela aurait représenté 4000 euros d’économie d’impôt chaque année pendant neuf ans. À Perpignan (zone B1), le plafond était d’environ 10,55 euros / m² en 2025. Pour un appartement de 45 m², le loyer mensuel maximum aurait été d’environ 475 euros, charges non comprises. Ce qui était bien inférieur aux loyers du marché pour le même type de bien, souvent autour de 550 à 600 euros. Autrement dit, l’avantage fiscal compensait le manque à gagner en loyer.

Thomas et Julie s’intéressent à la loi Denormandie pour valoriser leur patrimoine

La Loi Denormandie a été instaurée en 2019. Elle a pour objectif de stimuler l’investissement locatif dans l’ancien, tout en favorisant la rénovation des logements dégradés ou énergétiquement inefficaces. Cela vaut en particulier dans les centres-villes et les zones urbaines fragiles. Ce dispositif permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, proportionnelle à la durée de mise en location du bien et similaire à celle proposée par le Pinel dans le neuf:

- 6 ans de location: 12% de réduction,

- 9 ans de location: 18% de réduction,

- 12 ans de location: 21% de réduction.

Pour être éligible, le bien doit nécessiter des travaux représentant au moins 25% du coût total de l’opération, incluant le prix d’achat et le montant des rénovations. Les travaux peuvent concerner:

- La réhabilitation énergétique (isolation, remplacement de chaudières, fenêtres performantes),

- La réfection de l’électricité, plomberie et équipements,

- L’amélioration générale de l’habitat (revêtements, menuiseries, salles de bain…).

L’un des atouts majeurs du dispositif réside dans la valorisation patrimoniale à long terme. Un logement rénové dans un centre-ville attractif voit sa valeur augmenter et reste attractif pour des locataires potentiels, tout en réduisant la consommation énergétique et les charges locatives.

Ce dispositif se positionne donc comme une alternative attractive au Pinel, particulièrement pour les investisseurs prêts à s’engager dans la rénovation et à s’impliquer dans la valorisation d’un patrimoine ancien, tout en contribuant à la transition énergétique et à la dynamisation des centres-villes.

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI), entre le rendement et l’impact social positif

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) constitue une autre alternative intéressante pour les investisseurs immobiliers. Elle s’adresse à ceux désireux de concilier rendement et impact social, en participant à l’augmentation de l’offre de logements abordables pour les ménages à revenus intermédiaires. Ce dispositif se destine aux logements neufs ou réhabilités, situés dans des zones à tension locative, où la demande dépasse largement l’offre.

Le LLI présente plusieurs avantages fiscaux attractifs pour l’investisseur:

- Une TVA réduite à 10% sur l’acquisition, contre 20% habituellement sur le neuf. Cela réduit immédiatement le coût d’entrée dans l’investissement.

- Un crédit d’impôt équivalent à la taxe foncière pendant la durée de location, extensible jusqu’à 20 ans. Cette mesure permet de lisser l’imposition sur le long terme et d’augmenter le rendement net de l’investissement.

En contrepartie, le LLI impose certaines contraintes:

- Des plafonds de loyers et de ressources des locataires: le logement doit être loué à des loyers inférieurs aux prix du marché. Les locataires doivent respecter un certain niveau de revenus. Cela limite le revenu locatif potentiel mais garantit un logement accessible.

- Un engagement de location d’au moins 15 ans: cette durée permet de sécuriser l’investissement sur le long terme mais réduit la flexibilité pour récupérer le bien ou ajuster son loyer.

- Un investissement via une SCI: la plupart des opérations LLI impliquent une Société Civile Immobilière, autrement dit des formalités administratives et comptables supplémentaires.

L’option sans dispositifs spécifiques: l’immobilier locatif classique ou en statut LNMP

Pour se bâtir un patrimoine immobilier, l’approche la plus intuitive consiste à acheter un logement, le rénover si nécessaire puis le louer au prix du marché. Ce type d’investissement est sans plafond de loyer ni de restriction quant aux revenus des locataires.

Mieux vaut opter pour un bien immobilier à l’emplacement avantageux: à proximité des transports, commodités, écoles ou quartiers attractifs. Les loyers peuvent y dépasser les montants plafonnés prévus par les dispositifs fiscaux. Cela génère alors une rentabilité nette potentiellement plus élevée. De plus, Thomas et Julie peuvent tirer parti de l’effet de levier du crédit immobilier. Ils financent une partie de l’acquisition à crédit, puis les loyers perçus contribuent au remboursement du prêt, tout en permettant d’accumuler un capital sur le long terme. Ce mécanisme favorise une constitution de patrimoine progressive et auto-financée, surtout quand le bien prend de la valeur au fil du temps.

Pour optimiser un tel investissement, Thomas et Julie peuvent opter pour le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). C’est un régime fiscal permettant de bénéficier d’avantages spécifiques, comme:

- L’amortissement du bien et du mobilier: le coût du logement et des équipements peut être amorti sur plusieurs années, réduisant ainsi le revenu imposable sans affecter la trésorerie.

- La déduction des charges et frais: intérêts d’emprunt, travaux d’entretien, charges de copropriété, taxes foncières et assurances peuvent être déduits des revenus locatifs.

- Une fiscalité avantageuse sur les plus-values: en LMNP, les plus-values sont soumises au régime des plus-values immobilières classiques, mais le mécanisme d’amortissement permet de réduire l’imposition sur le long terme.

Les aides pour les investisseurs peuvent aussi concerner la réalisation de travaux

Les promoteurs immobiliers mettent désormais l’accent sur des programmes neufs respectueux de l’environnement, répondant à des standards exigeants comme E+C-, RE2020 ou le label Bâtiment Bas Carbone (BBC). Ils permettent de bénéficier de subventions locales, d’avantages fiscaux sur les travaux ou d’un accès facilité à des prêts à taux zéro ou bonifiés. Ces logements intègrent des matériaux durables, une isolation renforcée, des systèmes de chauffage et de ventilation performants, et parfois des dispositifs de production d’énergie renouvelable (panneaux solaires, pompes à chaleur, récupération d’eau).

Dans l’ancien, l’État soutient fortement la rénovation énergétique via des dispositifs tels que MaPrimeRénov’, l’éco-PTZ ou encore des crédits d’impôt pour la transition énergétique. Ces aides peuvent couvrir une partie significative des travaux (isolation, remplacement de chaudières, fenêtres…), rendant l’investissement plus attractif financièrement.

Ces dispositifs présentent plusieurs avantages stratégiques:

- Une valorisation patrimoniale accrue: un logement performant énergétiquement se vend plus facilement et plus cher, notamment auprès de locataires et acheteurs sensibles à la qualité environnementale.
- La réduction des charges pour le locataire: un bien moins énergivore facilite la location et diminue le risque de vacance locative.

Dans un marché immobilier compétitif, proposer un logement labellisé «vert» constitue un argument commercial fort, séduisant les locataires soucieux de l’environnement ou recherchant un confort thermique optimal. Pour Thomas et Julie, choisir un bien neuf ou rénové labellisé «vert» peut représenter un compromis idéal entre rentabilité et responsabilité sociétale.

Le déficit foncier: quand les loyers sont inférieurs aux charges

Le déficit foncier est une stratégie particulièrement intéressante pour investir dans l’immobilier ancien nécessitant des travaux de rénovation. Le principe est simple: le coût des travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration (toiture, électricité, plomberie, isolation, mise aux normes…) peut être déduit des revenus fonciers générés par le bien. Il peut même être déduit, dans certaines limites, de l’impôt sur le revenu global. La déduction maximale autorisée sur le revenu global est de 10.700 euros par an, diminuant significativement l’imposition pendant plusieurs années, surtout pour des contribuables fortement imposés. Ce plafond a été réhaussé temporairement à 21.400 euros par an si les travaux sont de nature à améliorer les performances énergétiques du logement. Par exemple, cela fonctionne si vous faites des travaux d’isolation.

En achetant un petit immeuble ou un appartement ancien nécessitant 50.000 euros de travaux, Thomas et Julie pourraient amortir une partie importante de ces frais sur plusieurs exercices fiscaux, réduisant ainsi leur impôt tout en augmentant la valeur et la qualité du bien. Une fois les travaux achevés, le logement peut être loué à un loyer de marché, sans aucune restriction de plafond. Cette opération permet de générer un revenu locatif supérieur à un dispositif fiscal encadré comme le Pinel et de bénéficier d’une valorisation patrimoniale à la revente.

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), l’investissement indirect

Souvent présentées comme de «la pierre-papier», les SCPI permettent d’investir indirectement dans l’immobilier locatif (bureaux, commerces, logements, santé, logistique…). Thomas et Julie pourraient investir 20.000 euros de leur épargne disponible dans une SCPI de rendement et percevoir chaque trimestre des revenus proportionnels à ce capital. Les SCPI offrent une diversification géographique et sectorielle: elles représentent un outil souple pour mettre un pied dans l’immobilier locatif. Cependant, Thomas et Julie veulent un logement pour eux, pouvant éventuellement leur servir un jour, pourquoi pas quand ils seront retraités. Ainsi, ils écartent la possibilité d’investir en SPCI.

Thomas et Julie se posent des questions pour mieux construire une stratégie globale

Face à toutes ces informations, Thomas et Julie envisagent de tout remettre à plat. Investir ne se résume pas à choisir un dispositif fiscal: il s’agit avant tout de bâtir une stratégie cohérente, adaptée à leurs moyens et à leurs ambitions. La première étape consiste à définir leurs objectifs patrimoniaux et à les faire coïncider avec leurs volontés profondes. Pour cela, un certain nombre de questions clés doivent être posées:

- Quelle finalité privilégier? Des revenus complémentaires, pour soulager leur budget et profiter davantage au quotidien? Ou plutôt la valorisation d’un capital à long terme, quitte à attendre la retraite pour en percevoir les fruits?

- Quel degré de risque accepter? Vacance locative, travaux imprévus, fluctuations du marché... Sont-ils prêts à assumer ces risques, ou cherchent-ils avant tout la sécurité, au prix d’une rentabilité moindre?

- Quelle est leur capacité de financement? Combien de leur budget mensuel peuvent-ils consacrer à un crédit immobilier sans mettre en péril leur équilibre financier et leur confort de vie?

- Préfèrent-ils gérer eux-mêmes le bien - recherche de locataires, suivi des paiements, petits travaux - ou déléguer à une agence de gestion locative, en acceptant des frais annuels?

- Quel est leur rapport aux travaux? Ont-ils le courage de se lancer dans des chantiers, suivre un artisan, comparer des devis? Souhaitent-ils plutôt un investissement clé en main? Cette question est centrale s’ils envisagent le déficit foncier ou la rénovation dans l’ancien.

Une étude de rentabilité complète doit inclure: coût d’acquisition, charges, fiscalité, rendement net, vacance locative, valorisation potentielle à long terme et besoins futurs (retraite, transmission, éducation des enfants). Le conseil d’un professionnel du patrimoine est indispensable pour chiffrer correctement les gains, anticiper la fiscalité et s’assurer de la correspondance entre leur investissement et leurs objectifs.

Prendre une décision éclairée, en cohérence avec soi-même

À ce stade, Thomas et Julie savent déjà écarter certaines pistes. Les SCPI sont trop abstraites à leurs yeux et ne correspondent pas à leur désir de bâtir un patrimoine tangible. Leur préférence va plutôt vers un bien proche de chez eux, à Perpignan ou dans les environs, pour pouvoir garder un œil dessus et intervenir facilement en cas de besoin. Ils refusent les travaux, qu’ils jugent chronophages et stressants. Ils se projettent donc plutôt dans un logement récent ou déjà en bon état. Enfin, s’ils souhaitent rester maîtres de leur investissement mais n’excluent pas de confier la gestion locative à un professionnel, pour gagner en sérénité et éviter les tracas administratifs. En somme, Thomas et Julie sont prêts à faire des concessions sur la rentabilité nette de leur investissement, en contrepartie d’un esprit tranquille.