Sophie et Karim veulent transformer un bien ancien en location meublée (LMNP)

information fournie par Le Particulier •08/11/2025 à 10:00

Sophie et Karim savent que pour séduire de futurs locataires et maximiser le rendement, il ne suffit pas de rafraîchir l’appartement en surface. Chaque choix de travaux compte, à la fois pour l’attractivité du bien et pour la fiscalité via le LMNP. ( crédit photo : Getty Images )

Sommaire:

• 
  Sophie et Karim transforment un appartement ancien en bien LMNP
• Étape 1: évaluer le budget et le financement des travaux
• Étape 2: planifier les travaux et prioriser les rénovations
• 
  Étape 3: estimer le loyer et la rentabilité du logement mis en location
• Étape 4: choisir le régime fiscal LMNP
• Étape 5: anticiper la revente et la valorisation du patrimoine à long terme
• 
  Conclusion: un projet réfléchi et rentable

Sophie et Karim transforment un appartement ancien en bien LMNP

Sophie, 40 ans, et Karim, 42 ans, viennent d’hériter en indivision d’un appartement ancien de 45 m² situé dans le centre-ville de Bordeaux. Le bien appartenait à la mère de Sophie, qui l’occupait jusqu’à son décès. Sophie a reçu la moitié du logement, tandis que Karim, marié sous le régime de la communauté, a choisi de racheter la part du frère de Sophie. Ainsi, le couple est devenu propriétaire du logement à parts égales. Après avoir réglé les droits de succession et les frais de notaire, ils se retrouvent à la tête d’un bien sans charge de crédit, mais nécessitant une rénovation complète.

Plutôt que de se précipiter vers une vente, le couple voit dans ce bien l’opportunité de se créer un revenu complémentaire tout en valorisant le patrimoine familial. Avec leurs carrières respectives (Sophie dans le marketing digital et Karim dans la logistique) ils souhaitent un investissement à la fois rentable et relativement sécurisé.

Après quelques recherches, ils envisagent de rénover l’appartement et de le proposer à la location meublée, ciblant les étudiants et jeunes actifs. Cette option leur permettrait de bénéficier du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), un cadre fiscal avantageux permettant d’amortir le bien et le mobilier, tout en réduisant l’impôt sur les loyers perçus.

Sophie et Karim se retrouvent donc face à plusieurs questions: quels travaux privilégier pour maximiser l’attractivité du logement? Comment fixer le loyer de manière compétitive tout en garantissant une rentabilité nette intéressante? Et surtout, comment gérer la fiscalité et anticiper la revente pour sécuriser leur investissement sur le long terme?

Étape 1: évaluer le budget et le financement des travaux

Estimé à 220.000 euros, l’appartement reçu en héritage a besoin de gros travaux: sols usés, peinture défraîchie, cuisine et salle de bain à rénover, électricité et plomberie à remettre aux normes. Pour transformer ce logement en location meublée attrayante, un investissement est indispensable.

Sophie et Karim disposent d’un apport personnel de 20.000 euros et envisagent d’emprunter 40.000 euros supplémentaires pour couvrir l’ensemble des travaux et l’achat du mobilier. L’objectif est clair: rénover le logement en profondeur, le rendre attractif pour les futurs locataires et rester dans cette enveloppe, tout en conservant une marge pour des imprévus liés à l’ancienneté du bien. Cette stratégie leur permet de transformer le bien en location LMNP tout en optimisant la fiscalité grâce à l’amortissement des rénovations et des meubles.

Étape 2: planifier les travaux et prioriser les rénovations

Sophie et Karim savent que pour séduire de futurs locataires et maximiser le rendement, il ne suffit pas de rafraîchir l’appartement en surface. Chaque choix compte, à la fois pour l’attractivité du bien et pour la fiscalité via le LMNP. Leur priorité: créer un logement fonctionnel, moderne et meublé, capable de justifier un loyer compétitif tout en restant attractif pour des locations étudiantes ou jeunes actifs.

Le couple établit un plan de rénovation par étapes:

● Mise aux normes électriques et plomberie, indispensables pour obtenir un certificat de conformité et éviter tout problème légal.

● Remplacement des sols, peinture, rénovation de la cuisine et de la salle de bain car ces éléments qui jouent directement sur le confort et la perception du bien.

● Aménagement et mobilier: choix de meubles durables et esthétiques, optimisation de l’espace avec des rangements intelligents, pour valoriser chaque mètre carré.

Étape 3: estimer le loyer et la rentabilité du logement mis en location

Après étude du marché local, le couple pense pouvoir louer l’appartement 1100 euros par mois, charges comprises. Il est composé de deux chambres spacieuses et situé dans le quartier de Chartrons, avec vue dégagée sur la Garonne. Il convient à des étudiants ou jeunes actifs.

Ils calculent la rentabilité nette annuelle en intégrant les charges et frais:
- Revenus annuels bruts: 1100 euros x 12 = 13.200 euros,

- Charges de copropriété et taxe foncière: 1500 euros / an,

- Assurance et frais de gestion (10% des loyers perçus): 1320 euros / an,

- Revenus annuels nets: 13.200 - 1500 euros- 1320 euros = 10.380 euros,

=> Rentabilité nette: 10.380 euros / (220.000 euros + 40.000 euros) ≈ 4,3%

Le calcul montre que l’investissement est intéressant. Le rendement est correct pour un bien sécurisé, avec la possibilité d’ajuster le loyer en fonction du marché étudiant. Toutefois, il faut prendre en compte le risque de vacance locative. Karim et Sophie l’estiment à un mois par an, faisant tomber les revenus annuels à 9390 euros et la rentabilité nette à 3,6%.

Étape 4: choisir le régime fiscal LMNP

Sophie et Karim se renseignent plus précisément sur le statut LMNP. Il leur permet de déclarer les loyers comme BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), avec deux options du point de vue de la fiscalité:

Le régime réel apparaît donc beaucoup plus avantageux, dans le cas de Sophie et Karim, pour optimiser la fiscalité et sécuriser l’investissement sur le long terme.

Étape 5: anticiper la revente et la valorisation du patrimoine à long terme

Même si Sophie et Karim souhaitent louer sur le long terme, ils pensent déjà à la revente. A juste titre: réfléchir à la revente dès maintenant fait partie d’une stratégie patrimoniale globale. Le couple ne cherche pas seulement un revenu locatif immédiat: ils veulent construire un capital durable, capable de générer de la valeur sur le long terme. Cela transforme leur investissement en outil de sécurité financière et de planification patrimoniale.

L’emplacement stratégique dans le quartier des Chartrons et la qualité de la rénovation sont des éléments pouvant fortement augmenter la valeur du bien à la revente. En gardant cette cession future à l’esprit, le couple veille à choisir des matériaux durables et un aménagement fonctionnel. Le but est de pouvoir attirer des acquéreurs ou des investisseurs prêts à payer un prix premium, à terme.

Dans une ville dynamique comme Bordeaux, le prix des appartements anciens rénovés avec cachet peut croître en moyenne de 1 à 2% par an. Sur vingt ans, en imaginant une croissance de 1,5% par an, leur bien pourrait valoir 380.000 euros (soit une plus-value brute de 100.000 euros), en plus des loyers perçus (185.600 euros nets cumulés).

Anticiper la revente, en calculant l’abattement pour durée de détention, permet de mieux comprendre la plus-value immobilière et de planifier une stratégie fiscale efficace. En effet, le calcul est le suivant:

• L’impôt sur les plus-values: la plus-value nette réalisée est taxée à un taux fixe de 19%. Ce taux s’applique jusqu’à la 5ᵉ année de détention du bien. Ensuite, un abattement pour durée de détention réduit progressivement l’assiette imposable. Il est de 6% supplémentaires par an entre la 6ᵉ et la 21ᵉ année et de 4% la 22ᵉ année. Au-delà, l’exonération est totale.
• Les prélèvements sociaux: en parallèle, la plus-value est également soumise aux prélèvements sociaux (PS) au taux de 17,2%. Là encore, des abattements s’appliquent avec le temps, mais sur une durée plus longue: 1,65% par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, 1,60% la 22ᵉ année, 9% par an de la 23ᵉ à la 30ᵉ année. Les propriétaires bénéficient d’une exonération totale de prélèvements sociaux au bout de 30 ans de détention.

Conclusion: un projet réfléchi et rentable

Pour Sophie et Karim, transformer un appartement ancien en location meublée sous LMNP combine plusieurs avantages:

• Revenus réguliers et sécurisés,
• Optimisation fiscale grâce au régime réel LMNP,
• Valorisation du patrimoine familial,
• Possibilité de revente facilitée grâce à l’historique comptable

Avec une planification rigoureuse des travaux, un choix judicieux du mobilier et une stratégie locative adaptée, le couple peut espérer une rentabilité nette attractive et un patrimoine valorisé sur le long terme.