SCPI ou OPCI : quelle différence ? (Crédit photo: Fotolia)
SCPI et OPCI sont couramment proposés aux épargnants qui souhaitent profiter des avantages de l'investissement immobilier sans les inconvénients. Qu'est ce qui différencie les deux types de supports ?
SCPI ( Société civile de placement immobilier ) et OPCI ( Organisme de placement collectif immobilier ) ont tous deux pour objectif d'acquérir des biens immobiliers en vue de les gérer et de les louer. L'épargnant qui acquiert des parts de SCPI ou d'OPCI perçoit ainsi un revenu issu de ces loyers, sans avoir à gérer les biens immobiliers.
La composition
La principale différence entre SCPI et OPCI réside dans la composition des actifs. Les SCPI n'achètent que des biens immobiliers en vue de les louer et en tirer des loyers et donc un rendement régulier.
Les OPCI sont apparus il y a seulement une dizaine d'années pour proposer un produit immobilier alternatif à la SCPI, notamment aux assureurs à la recherche d'unités de compte à dominante immobilière, mais plus liquides que la SCPI.
C'est pourquoi les OPCI sont majoritairement composés d'immobilier, mais dans une proportion qui peut varier de 60% à 90%. Le reste des actifs est ventilé entre des actifs financiers (OPCVM) jusqu'à 30% et de la trésorerie jusqu'à 10%, permettant ainsi une meilleure liquidité que les SCPI.
La liquidité
La disponibilité des SCPI n'est pas garantie, notamment à la revente. Pour revendre ses parts, il faut trouver repreneur sur le marché secondaire des SCPI. Plusieurs mois peuvent parfois être nécessaires. Côté OPCI, la revente est garantie en deux mois au plus.
La performance
La performance moyenne des OPCI en 2018 est décevante : ils ont rapporté en moyenne 1,2% contre 3,98% en 2017 et 3,23% en 2016.
De leur côté, les SCPI ont rapporté 4,35% en moyenne en 2018. Elles ont démontré au fil des années leur capacité à délivrer des rendements réguliers et stables dans le temps : 4,43% en 2017 et 4,64% en 2016.
En effet, du fait de leur composition (jusqu'à 30% d'actifs financiers), une partie de la performance des OPCI dépend des marchés financiers. Or, ceux-ci ont fortement chuté fin 2018, expliquant la contre-performance des OPCI.
OPCI et SCPI sont tous deux sensibles aux variations des prix de l'immobilier. La SCPI présente néanmoins une sensibilité plus grande du fait de sa composition. Contrairement aux SCPI, les OPCI sont également sensibles aux variations des marchés financiers, à la hausse comme à la baisse.
Dans les deux cas, le capital et les revenus ne sont pas garantis.
Les frais
Comme pour l'achat d'un bien immobilier, les frais d'entrée des SCPI sont importants (environ 10 à 12% du montant de la part). En revanche, les frais de gestion annuels sont ensuite raisonnables : environ 0,5 à 0,6 % par an.
Côté OPCI, les frais d'entrée sont moins importants (environ 3,5%), mais les frais de gestion annuels sont supérieurs (environ 2,25 % par an).
En général, il est recommandé de conserver ses parts de SCPI sur le long terme (au moins 10 ans, afin d'amortir les frais d'entrée) et environ 8 ans pour les OPCI.
La fiscalité
La fiscalité des SCPI est plus lourde que celle des OPCI : les gains des OPCI sont soumis à la flat tax (30%) alors que les revenus des SCPI sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2%). Néanmoins, lorsqu'ils sont détenus sur un contrat d'assurance vie, OPCI et SCPI profitent de la fiscalité avantageuse de cette enveloppe.
OPCI et SCPI sont tous deux imposables à l'IFI (impôt sur la fortune immobilière). Petit avantage pour l'OPCI qui n'est soumis à l'IFI que sur sa partie immobilière. La SCPI, entièrement composée d'actifs immobiliers, est soumise à l'IFI pour la totalité de sa valeur.
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