SCPI européennes : pourquoi elles deviennent fiscalement imbattables

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SCPI européennes: des revenus immobiliers perçus à l’étranger, souvent moins taxés et peu soumis aux prélèvements sociaux, tout en diversifiant géographiquement son patrimoine. ( crédit photo : Getty Images )

Les SCPI européennes connaissent une forte accélération, avec plus de la moitié des investissements désormais réalisés hors de France. Au-delà de la diversification géographique et de l'accès à des marchés dynamiques, l'avantage fiscal fait partie des atouts recherchés par les investisseurs. Vous pouvez en effet percevoir à l'étranger des revenus locatifs imposés à des taux souvent plus doux, et échapper en grande partie aux prélèvements sociaux français.

Sommaire:

• Une explosion des investissements à l'international
• Une diversification géographique au service de la performance
• Le grand avantage: l'exonération totale des prélèvements sociaux

Une explosion des investissements à l'international

Il y a encore quelques années, les SCPI restaient majoritairement tournées vers l'Hexagone. Aujourd'hui, la donne a radicalement changé. Les sociétés de gestion multiplient les acquisitions en Allemagne, aux Pays-Bas, en Espagne, en Italie, en Irlande ou encore en Pologne. Les chiffres sont sans appel, puisqu'au T1 2025, près de 75%(1), des investissements réalisés par les SCPI se font désormais hors de France, contre seulement 5% il y a dix ans.

Une diversification géographique au service de la performance

Cette internationalisation n'est pas un effet de mode. Bien au contraire! Elle répond à une recherche de rendement et de résilience. En investissant hors de France, vous bénéficiez d'une meilleure diversification. Les cycles immobiliers varient en effet d'un pays à l'autre: quand la France ralentit, d'autres marchés européens particulièrement dynamiques (Portugal, pays nordiques…) peuvent offrir des opportunités locatives plus fortes, notamment dans la logistique, les bureaux premium ou les actifs de santé.

Les gérants peuvent ainsi saisir des opportunités d'achat décotées là où les marchés se réajustent plus vite qu'en France. Ils s'ouvrent ainsi à des secteurs d'avenir comme la logistique transfrontalière, l'immobilier de bureau, les établissements de santé publique, etc.

Le grand avantage: l'exonération totale des prélèvements sociaux

Mais si les SCPI européennes connaissent un tel succès, c'est aussi en raison de l'avantage fiscal qu'elles procurent. Contrairement aux SCPI investies en France, les revenus fonciers issus d'actifs étrangers ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux français de 17,2%. En effet, les conventions fiscales internationales prévoient que ces revenus sont imposés dans le pays où se situe l'immeuble. Cela les exclut donc d'office de la CSG et de la CRDS pour les résidents français.

Concernant l'impôt sur le revenu, deux mécanismes évitent la double imposition:

• Le crédit d'impôt (par exemple avec l'Allemagne, l'Espagne ou l'Italie): vous déduisez l'impôt déjà payé à l'étranger de votre impôt français.
• Le taux effectif (Pays-Bas, Belgique, Irlande…): les revenus étrangers sont pris en compte pour calculer votre taux d'imposition moyen, sans être directement taxés à nouveau.

Dans les deux cas, vous conservez une part beaucoup plus importante de vos revenus. Pour un contribuable dont le taux marginal d'imposition est de 30% ou plus, l'économie peut représenter plusieurs points de rendement net. C'est un atout de poids dans un contexte de forte pression fiscale sur l'immobilier «en dur»

Mentions:

(1) ASPIM - « SCPI: 75% des investissements sont faits à l'étranger » - Lien