Quels recours lors de la découverte d'un vice caché lors d'un achat immobilier ?

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Vices cachés : définition légale

Selon le Code civil, les vices cachés sont définis comme « des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ». Qu’il s’agisse d’un défaut relatif à la toiture ou encore à la charpente, le vice caché doit donc être suffisamment important pour réduire l’usage du logement au point que l’acheteur, s’il en avait eu connaissance, aurait négocié le prix de vente à la baisse ou simplement renoncé à l’acquisition.

Que faire en cas de vice caché ?

En cas de découverte d’un vice caché, l’acheteur doit, dans un premier temps, en informer le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. Sans réponse de la part de ce dernier, l’acheteur peut ensuite saisir le tribunal dont dépend la municipalité dans laquelle le bien est situé. En cas de procédure judiciaire, l’acheteur doit être assisté par un avocat. Le tribunal peut alors exiger que le vendeur prenne en charge les frais relatifs à la réparation du dommage, qu’une partie du prix de vente soit remboursée à l’acheteur ou encore annuler la vente. En cas d’annulation, l’acheteur est alors tenu de rendre le bien immobilier dans l’état dans lequel il en a fait l’acquisition. À noter : Si, lors de la procédure, il est prouvé que le vendeur avait connaissance du défaut au moment de la vente, l’acheteur peut également obtenir des dommages et intérêts.

La garantie légale des vices cachés

La garantie des vices cachés (articles 1641 et suivants du Code civil) prévoit que l’acheteur prouve l’antériorité du défaut et fournit une documentation attestant de son existence. Non seulement ce dernier doit être antérieur à la vente, mais il doit également avoir été dissimulé ou avoir été non apparent, du moins jusqu’à la conclusion de la transaction. Des devis effectués par des professionnels doivent attester de l’existence du défaut, ainsi que des frais de réparation associés. Une expertise effectuée par un expert agréé permet également de consolider le dossier en cas de procédure judiciaire. À noter : La garantie pour vice caché peut être mise en œuvre pendant deux ans après la mise au jour du vice caché, elle ne doit cependant pas dépasser un délai total de cinq ans après la vente. Avant de lancer toute procédure, il convient de s’assurer que le contrat de vente ne comprend pas de clause de non garantie des vices cachés. Si c’est le cas, l’acheteur ne dispose d’aucun recours, dans la mesure où il a accepté – lors de la vente – le bien en l’état et renoncé à toute poursuite ultérieure.