L’indivision, souvent choisie pour sa simplicité, demande une organisation rigoureuse pour éviter les tensions entre coacquéreurs. ( crédit photo : Getty Images )
Sommaire:
- L’indivision: simple sur le papier, exigeante en pratique
- Vivre à plusieurs, une organisation à concevoir
- Monter une SCI et gérer son achat comme une entreprise
- La tontine, une option méconnue et radicale pour acheter un logement à plusieurs
L’indivision: simple sur le papier, exigeante en pratique
L’indivision est une solution souvent choisie par les couples, les fratries, les amis ou les membres d’une même famille. Elle ne nécessite aucun montage particulier: chaque acheteur est propriétaire à hauteur de sa contribution et assume les charges au prorata de sa part. Elle n’impose aucune démarche administrative complexe ni délai lors de l’achat. La sortie est également facile. Paradoxalement, cela peut devenir un point de friction entre coacquéreurs.
L’indivision présente plusieurs limites. Toutes les décisions (vente, travaux, location) doivent être prises à l’unanimité. En cas de désaccord , les projets peuvent se retrouver bloqué. Et selon le Code civil, «nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision» . Concrètement, un indivisaire peut décider de vendre sa part à tout moment, sans l’accord des autres. Ce droit peut fragiliser le projet sur le long terme, surtout si aucune convention n’a été rédigée pour encadrer les sorties. Autre point sensible: la solidarité financière. Si l’un des coindivisaires ne paie plus sa part des charges ou des mensualités de prêt, les autres peuvent être contraints de compenser, voire de vendre le bien pour apurer les dettes.
Vivre à plusieurs, une organisation à concevoir
Vivre dans une seule et même maison, aussi grande soit-elle, implique de bien s’entendre sur le partage des charges, des travaux à réaliser, de la façon d’occuper les lieux… Évidemment, des désaccords peuvent vite survenir. C’est pourquoi il est préférable d’acheter un bien divisible et d’en faire deux, trois ou quatre logements, selon la surface et le nombre d’acheteurs. En outre, cela simplifie la revente. Chacun dispose de droits de propriété sur ses parties privatives. Pour plus de convivialité, il est possible partager un jardin ou d’autres parties communes: garage, chaufferie, buanderie…
Monter une SCI et gérer son achat comme une entreprise
La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique intéressante pour acheter un bien à plusieurs. Elle offre un cadre structuré mais demande un certain niveau d’implication. Une SCI est une entreprise à caractère non-commercial. Elle se crée à deux personnes minimum, appelées associés. Chacun apporte un capital et reçoit des parts sociales proportionnelles à sa contribution. L’ensemble des règles de fonctionnement, comme les modalités de prise de décision ou les conditions d’entrée et de sortie, est défini dans les statuts. Les associés désignent également un gérant, chargé de la gestion quotidienne du bien immobilier.
Ce montage présente plusieurs avantages:
- Les associés peuvent transmettre à leurs enfants leur patrimoine immobilier par le biais de donations de parts sociales. Ils peuvent ainsi donner à chaque enfant des parts sociales de la SCI à hauteur de 100.000 euros tous les 15 ans, sans payer de droits de mutation.
- Le bien immobilier est dissocié du patrimoine personnel ou professionnel de chacun. Ainsi, en cas de difficulté financière dans un autre domaine, le bien détenu par la SCI est protégé des créanciers.
A noter
La souplesse d’organisation de la SCI a un coût. Elle génère des frais de création, de gestion et parfois d’expertise comptable. A cela, s’ajoute une fiscalité spécifique en cas de cession. Par exemple, quand un associé souhaite revendre ses parts, il doit obtenir l’accord des autres, et s’acquitter de droits d’enregistrement équivalents à 5% du montant de la transaction. De plus, la valeur des parts peut être décotée, en fonction du marché ou de la structure de l’actif. Cela peut compliquer les reventes.
La tontine, une option méconnue et radicale pour acheter un logement à plusieurs
La tontine est un autre mécanisme juridique pouvant être utilisé lors de l’achat d’un bien entre amis. Elle est peu utilisée car lors du décès d’un des acquéreurs, sa part revient automatiquement aux survivants. Ainsi, seul le dernier d’entre eux devient pleinement propriétaire du bien. Quand l’achat est fait entre amis, cette clause permet d‘éviter une indivision avec les héritiers d’un coacquéreur. Le bien immobilier échappe à la succession du défunt: il revient au survivant, sans frais supplémentaires, comme s’il en avait toujours été l’unique propriétaire.
En contrepartie, il faut accepter plusieurs limites à ce dispositif:
- Il est irréversible: aucun des acquéreurs ne peut vendre sa part ou en sortir de la tontine sans l’accord de tous.
- Il ne protège pas des conflits en cours de vie: aucun cadre de gestion n’est prévu, contrairement à la SCI.
- Il est fiscalement risqué pour les non-parents: en cas de décès, l’administration fiscale peut considérer qu’il s’agit d’une donation déguisée et appliquer des droits de succession jusqu’à 60% pour les personnes n'ayant aucun lien familial.
SCI, indivision ou tontine: quelle formule choisir?
Parmi les différentes options pour acheter un bien à plusieurs , la SCI est la solution la plus encadrée juridiquement. Si elle implique une certaine rigueur de gestion, elle permet de prévenir les conflits en fixant dès le départ des règles de fonctionnement précises. Elle facilite aussi la revente ou la transmission des parts.
0 commentaire
Vous devez être membre pour ajouter un commentaire.
Vous êtes déjà membre ? Connectez-vous
Pas encore membre ? Devenez membre gratuitement
Signaler le commentaire
Fermer