Cela semble paradoxal mais une partie commune d'un bien en copropriété peut être destinée à un usage privatif. De quoi s'agit-il ? Comment ce droit est-il accordé ?
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Une partie commune à usage privatif, une singularité
Les règles de fonctionnement de la vie en copropriété sont clairement établies par la loi du 10 juillet 1965. Est ainsi définie comme étant une partie commune d'un bien détenu en copropriété une part du bâtiment ou d'un terrain affectée à l'usage de l'ensemble des copropriétaires ou d'une partie d'entre eux. En théorie, aucune partie commune ne pourrait donc être utilisée par un seul copropriétaire : hall d'entrée, couloirs, escaliers, espaces verts... En théorie seulement, car dans certaines situations, un droit de jouissance exclusif d'une partie commune peut être accordé à un seul copropriétaire. On parle plus précisément dans ce cas de droit d'usage privatif d'une partie commune, qui n'est pas pour autant un droit de propriété. Ce droit d'usage privatif peut être accordé à un ou plusieurs copropriétaires, principalement en raison du fait qu'ils peuvent se trouver être les seuls occupants des lieux à y avoir accès. Cela peut ainsi concerner des balcons, cours, jardins, terrasses, combles et couloirs. Un tel droit peut ainsi être accordé soit de manière temporaire soit de façon permanente, tout dépend donc de l'organisation du bâtiment, de la façon dont il est conçu. Attention toutefois, car les parties communes demeurent bel et bien la propriété de tous, et c'est bien leur usage qui est accordé à titre privatif. En aucun cas donc, un copropriétaire ne peut revendiquer être le propriétaire exclusif de cette partie de l'immeuble.
Comment le droit d'usage privatif est-il accordé ?
Le droit d'usage privatif est accordé par l'ensemble des copropriétaires, soit par un vote en assemblée générale soit directement par le règlement de copropriété . Dans le cas d'un vote en assemblée générale, la règle est stricte puisque pour qu'une partie commune soit destinée à un usage privatif il est nécessaire que la majorité des copropriétaires de l'immeuble — présents, représentés ou absents — se prononce pour. Mais à condition toutefois que cette majorité représente au moins les deux tiers des voix des copropriétaires. On parle dans ce cas de vote à double majorité. Aussi, ce droit peut être concédé à un lot ou à un copropriétaire. Si le droit est rattaché à un lot en particulier via le règlement de copropriété et sans précision de durée quelconque, la loi considère ce droit comme pérenne et de fait transmissible avec le bien en cas de vente. C'est généralement le cas pour une cour attenante à un appartement par exemple. Si le droit d'usage privatif est nominatif, à savoir rattaché à un copropriétaire en particulier par décision en assemblée générale, la loi estime que seule la personne en question peut l'exercer. Ce qui implique que l'usage privatif de la partie commune ne peut être transmis ni par un acte de vente ni par un don ou un héritage.
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