Prêt immobilier refusé : à 25 ans et sans CDI, il réussit pourtant à acheter un appartement à 234 000 euros

À 25 ans et sans CDI, Axel a réussi à acheter un appartement à 234 000 euros grâce à un montage immobilier avec ses parents ( Shutterstock )

Prêt immobilier refusé : à 25 ans et sans CDI, il réussit pourtant à acheter un appartement à 234 000 euros.

Cinq biens immobiliers à son actif, mais aucune banque prête à financer son nouveau logement. À 25 ans, Axel Paris découvre qu’être un investisseur expérimenté ne suffit pas toujours pour décrocher un crédit. Installé depuis huit ans dans un studio de 30 m², qu’il loue 510 euros par mois, il souhaite gagner en confort sans dépenser davantage pour une simple location. À Bordeaux, il trouve un appartement de 53 m² affiché à 234 000 euros. Il signe le compromis, persuadé d’avoir trouvé l’endroit où vivre pendant au moins dix ans. Les refus bancaires vont pourtant bouleverser ses plans.

Acheter avec ses parents : le montage qui lui ouvre les portes du crédit

Axel n’en est pas à sa première acquisition, rapporte Le Figaro Immobilier. Il investit depuis ses 20 ans et possède trois appartements et deux immeubles de rapport. Pourtant, sa situation professionnelle inquiète les banques. Il vient de quitter son emploi après une rupture conventionnelle pour lancer sa société, une SASU. Au lancement de son activité, il perçoit 1 300 euros d’allocations chômage par mois. Les recettes de son entreprise restent sur son compte professionnel : il ne se verse aucun salaire. Résultat, ses revenus personnels ne suffisent pas à rassurer les prêteurs, malgré son patrimoine immobilier.

Pour ne pas renoncer, Axel fait appel à un courtier. Celui-ci lui suggère une solution : acheter avec ses parents, sous le régime de l’indivision. Le principe : plusieurs personnes deviennent propriétaires d’un même bien, chacune à hauteur d’une part définie. Axel détient ainsi 80 % de l’appartement, tandis que son père et sa mère en possèdent chacun 10 %. Ses parents ayant terminé de rembourser leur résidence principale, leurs profils renforcent son dossier. Ensemble, ils obtiennent un emprunt de 250 000 euros sur vingt-cinq ans, auquel Axel ajoute 15 000 euros d’apport.

Un coup de pouce familial qui change tout pour son prêt immobilier

Le montage est légal, confirme le notaire Antoine Cellard. L’appui des parents peut débloquer un financement que le jeune acheteur n’aurait pas obtenu seul. Mais cette aide ne signifie pas nécessairement qu’ils doivent supporter les mensualités. Axel, lui, tient à assumer intégralement le remboursement. Son objectif : profiter de leur capacité d’emprunt sans leur demander de financer son appartement. Une organisation qui nécessite toutefois de mesurer les engagements de chacun, car devenir copropriétaire et emprunteur n’a rien d’anodin.

Premier point de vigilance : les remboursements doivent rester cohérents avec les parts de propriété, faute de quoi des questions de donation déguisée peuvent se poser. Autre conséquence, la participation des parents réduit leur propre capacité d’endettement, même s’ils n’habitent pas le logement. Et si leur fils ne rembourse plus, ils peuvent être sollicités par la banque selon les engagements souscrits. Enfin, lors d’une revente, les règles fiscales diffèrent : Axel peut bénéficier de l’exonération sur la plus-value de sa résidence principale, contrairement à ses parents pour leur quote-part.

Un an et demi après son achat, il récupère 100 % de son appartement

Axel avait prévu de ne pas rester longtemps dans cette configuration. Seize mois après l’achat, il organise le rachat des parts parentales. L’appartement est alors estimé à 240 000 euros, auxquels s’ajoutent 7 000 euros de mobilier. Les 20 % appartenant à ses parents correspondent donc à 48 000 euros sur la valeur immobilière. Plutôt que de leur verser cette somme, il reprend l’intégralité du crédit à son nom, avec l’accord de la banque. Cette opération lui coûte 2 940 euros de frais et lui permet de devenir seul propriétaire du logement.

L’indivision n’est cependant pas la seule possibilité pour des parents souhaitant aider leur enfant à emprunter. Antoine Cellard évoque le statut de « codébiteur non intéressé à la dette ». Dans ce cas, les parents s’engagent auprès de la banque et peuvent être tenus de payer en cas de défaillance, sans détenir de part du logement. L’enfant peut ainsi acheter à 100 % en son nom, sans devoir ensuite racheter leurs droits de propriété. Ce dispositif évite certaines complications de l’indivision, mais ne supprime pas le risque financier pour les parents. Avant de choisir, un examen du dossier avec la banque et le notaire reste indispensable.