Cœur d'Europe au 2ème trimestre 2026 : une SCPI européenne ancrée dans la péninsule ibérique

Cœur d'Europe au 2ème trimestre 2026 : une SCPI européenne ancrée dans la péninsule ibérique

Sogenial Immobilier a publié le bulletin trimestriel d'information n° 21 de sa SCPI Cœur d'Europe, couvrant la période d'avril à juin 2026. Collecte en hausse, prix de part maintenu à 204 €, acompte régulier : plusieurs indicateurs sont stables. La concentration géographique sur l'Espagne et le Portugal, le poids du premier locataire et l'effet de la fiscalité étrangère sur les revenus nets méritent toutefois d'être examinés. Analyse des principaux chiffres du semestre.

Une SCPI diversifiée investie dans quatre pays de la zone euro

Espagne et Portugal représentent plus des trois quarts du patrimoine

Lancée en 2021 (visa AMF n° 21-07), Cœur d'Europe est une SCPI à capital variable qui investit exclusivement hors de France, dans des pays de la zone euro. Au 30 juin 2026, la répartition de son patrimoine, exprimée en valeur, est la suivante :

L'Espagne et le Portugal concentrent ainsi 76,1 % des actifs. Cette exposition lie une large part des revenus et de la valeur du patrimoine à la conjoncture économique et immobilière de ces deux marchés, qui peut évoluer à la hausse comme à la baisse. Les investissements étant réalisés en euros, la SCPI n'est pas exposée au risque de change.

Une majorité de commerces et de locaux logistiques

Par typologie, le patrimoine se répartit entre commerces (46,48 %), logistique et locaux d'activités (28,89 %), bureaux (21,37 %) et actifs de santé et d'éducation (3,26 %). Il compte 43 biens pour 215 314 m², loués à 133 entreprises. Le passage de 41 à 43 actifs sur le trimestre résulte d'une acquisition et d'un changement de méthode de décompte : deux lots situés à une même adresse sont désormais comptabilisés séparément.

Une situation locative à analyser dans le détail

Un taux d'occupation financier de 94,31 %

Le taux d'occupation financier (TOF), qui rapporte les loyers facturés aux loyers qui seraient perçus si l'ensemble du patrimoine était loué, s'établit à 94,31 % au 2ème trimestre 2026. S'y ajoutent 1,23 % de surfaces louées sous franchise ou palier de loyer, qui ne génèrent pas encore la totalité de leur loyer. Les locaux en recherche de locataire représentent 4,46 % des loyers potentiels. Le taux d'occupation physique, calculé sur les surfaces, atteint 97,68 %.

Les loyers encaissés sur le trimestre s'élèvent à 3,97 millions d'euros, pour un taux de recouvrement de 94,69 %. Une partie des loyers facturés n'avait donc pas été perçue à la clôture du trimestre.

Un premier locataire représentant 11 % des loyers

Les cinq premiers locataires totalisent 30,07 % des loyers : Extrusiones de Toledo (11,10 %), le ministère de l'Intérieur belge (5,60 %), Fidelidade (4,78 %), Oh'Green (4,40 %) et PRG Retail Group Spain (4,19 %). Chacun n'occupe qu'un seul bail. Le poids du premier locataire signifie qu'un départ ou une difficulté financière de sa part aurait un effet sensible sur les revenus de la SCPI.

En contrepartie, la durée résiduelle moyenne des baux (WALB) atteint 6,87 ans. Le trimestre a par ailleurs vu le renouvellement du bail d'Al Campo à Gijón pour 15 ans, avec une période ferme courant jusqu'en décembre 2035. Une durée de bail longue limite le risque de vacance à court terme, sans garantir le paiement des loyers.

Distribution et performances

Un acompte de 2,96 € brut, 2,57 € après fiscalité étrangère

L'acompte du 2e trimestre 2026 s'élève à 2,96 € brut par part. Après déduction de 0,39 € d'impôt étranger prélevé à la source et acquitté par la SCPI, le montant versé aux associés est de 2,57 €, composé de 2,50 € de revenus fonciers et de 0,07 € de revenus financiers. Ce montant net est identique à celui du trimestre précédent ; il était de 2,54 € au 3ème trimestre 2025 et de 2,67 € au 4ème trimestre 2025, ce dernier incluant un complément de 0,15 €.

Cet écart entre montant brut et montant net illustre une particularité des SCPI européennes : les revenus locatifs sont imposés dans le pays où se situent les immeubles. Selon les conventions fiscales en vigueur, cet impôt peut être partiellement neutralisé en France, mais le traitement dépend de la situation de chaque associé et le cadre fiscal peut évoluer. Les détenteurs de parts via un contrat d'assurance vie ne bénéficient pas directement des crédits d'impôt, qui reviennent à l'assureur.

Taux de distribution, performance globale et TRI

Prix de part, frais et liquidité

Un prix de 204 € inférieur de 7 % à la valeur de reconstitution

Le prix de souscription est maintenu à 204 € par part. La valeur de reconstitution au 31 décembre 2025, qui correspond au coût de reconstitution du patrimoine à l'identique, s'élève à 219,47 €. Le prix se situe environ 7,05 % en dessous (situation de décote), dans la fourchette réglementaire de plus ou moins 10 % (entre 197,52 € et 241,42 €). La valeur de réalisation, qui reflète la valeur de vente estimée des actifs diminuée des dettes, est de 180,78 €. Ces valeurs reposent sur des expertises et peuvent diminuer ou augmenter lors des prochaines évaluations.

Des frais de souscription de 12 % TTC

Le prix de 204 € inclut une commission de souscription de 12 % TTC, soit 24,48 € par part. La valeur de retrait, montant perçu par l'associé qui demande le remboursement de ses parts, est de 179,52 €. À ces frais s'ajoutent une commission de gestion annuelle et des frais forfaitaires de 120 € TTC par dossier en cas de cession ou de mutation, dont le détail figure dans la note d'information.

Collecte, retraits et endettement

Au 2ème trimestre 2026, 98 095 parts ont été souscrites, soit environ 20 millions d'euros, et 3 690 parts ont été retirées. Aucune part n'était en attente de retrait au 30 juin 2026. La capitalisation atteint 275,5 millions d'euros pour 8 107 associés, tous investisseurs particuliers. Le ratio d'endettement s'établit à 3,62 %.

Ces données décrivent la situation à une date donnée. Les retraits sont compensés par les nouvelles souscriptions : si celles-ci venaient à ralentir, les délais de sortie pourraient s'allonger. Sogenial Immobilier ne garantit pas le rachat des parts.

Acquisition du trimestre et projets en cours

En mai 2026, Cœur d'Europe a acquis un ensemble de bureaux de 2 005 m² à Waterloo, au sud de Bruxelles, loué à BNP Paribas Fortis, pour 3,9 millions d'euros acte en main. Le rendement à l'acquisition annoncé est de 9,12 %. Cet indicateur rapporte le loyer net annuel au coût total d'acquisition ; il n'est pas garanti et ne doit pas être confondu avec le taux de distribution de la SCPI.

La société de gestion fait état d'une opération sous promesse (14,6 millions d'euros), de deux en exclusivité (10 millions d'euros) et de treize sous offre (131,5 millions d'euros). Ces projets restent soumis à des conditions suspensives et peuvent ne pas se concrétiser.

Les points de vigilance avant d'investir

Avant toute souscription, il convient de consulter la documentation réglementaire de la SCPI (note d'information, document d'informations clés, bulletins trimestriels, rapport annuel) et de tenir compte des éléments suivants :

L'adéquation du placement à sa situation patrimoniale et à son profil de risque reste un préalable. En cas de financement à crédit, l'emprunt engage l'investisseur et doit être remboursé, quels que soient les revenus perçus ou l'évolution de la valeur des parts. Le démembrement de propriété, présenté dans le bulletin, réduit en outre la liquidité des parts pendant toute sa durée.

Source : Sogenial Immobilier, bulletin trimestriel d'information n° 21 de la SCPI Cœur d'Europe, 2ème trimestre 2026. Données au 30 juin 2026 sauf mention contraire.

Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Il existe un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier [et du cours des devises]. Comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.