La SCPI Sofidynamic porte son prix de part à 320 € : ce que recouvre cette deuxième revalorisation

La SCPI Sofidynamic porte son prix de part à 320 € : ce que recouvre cette deuxième revalorisation

Depuis le 1er juin 2026, la part de la SCPI Sofidynamic, gérée par Sofidy (groupe Tikehau Capital), s'échange à 320 € à la souscription, contre 315 € auparavant. Il s'agit de la deuxième hausse du prix de part depuis le lancement du fonds en janvier 2024. Expertises, valeur de reconstitution, distribution, frais et risques : les éléments à connaître pour lire cette décision avec recul.

Un prix de souscription relevé de 1,59 %

Deux revalorisations en moins de trois ans

Sofidynamic a été lancée au début de l'année 2024 avec un prix de souscription de 300 € par part. Une première hausse de 5 % l'a porté à 315 € le 3 janvier 2025. La seconde, effective au 1er juin 2026, le fait passer à 320 €, soit +1,59 %. Selon la société de gestion, la progression cumulée depuis la création atteint 6,7 %.

Cette évolution se distingue du mouvement observé sur une partie du marché en 2026, où plusieurs SCPI anciennes, investies en bureaux, ont abaissé leur prix de part. Elle concerne toutefois un fonds de création récente, dont le patrimoine a été constitué à des niveaux de prix immobiliers déjà corrigés, ce qui limite la portée de la comparaison.

Une hausse fondée sur les expertises

D'après le bulletin trimestriel du 2ème trimestre 2026, les expertises réalisées à mi-année font ressortir une hausse de 3,8 % de la valeur du patrimoine à périmètre constant. La dernière valeur de reconstitution publiée, au 31 décembre 2025, s'établit à 336,75 € par part, et la valeur de réalisation à 305,55 €.

Le nouveau prix de 320 € reste inférieur d'environ 5 % à cette valeur de reconstitution. Pour mémoire, la réglementation impose aux SCPI à capital variable de maintenir leur prix de souscription dans une fourchette de plus ou moins 10 % autour de cette valeur, qui correspond au coût de reconstitution du patrimoine (valeur des immeubles, autres actifs, frais d'acquisition et commissions). Une valeur d'expertise peut évoluer à la baisse comme à la hausse lors des prochaines campagnes d'évaluation.

Une SCPI diversifiée à stratégie dite « high yield »

Un patrimoine européen en cours de constitution

Sofidynamic est une SCPI diversifiée qui peut investir dans l' Espace économique européen , au Royaume-Uni et en Suisse. Sa stratégie, présentée par Sofidy comme « high yield », vise des actifs offrant une prime de rendement par rapport au marché. Cette recherche de rendement s'accompagne en contrepartie d'un niveau de risque plus élevé : actifs situés hors des localisations les plus recherchées, locataires parfois moins diversifiés, ou immeubles nécessitant une gestion active.

Au 30 juin 2026, la capitalisation atteint 248 millions d'euros. Au cours du 2ème trimestre, le fonds a recueilli près de 32 millions d'euros de souscriptions et réalisé cinq acquisitions pour un peu plus de 47 millions d'euros, notamment des ensembles commerciaux aux Pays-Bas, une participation dans un immeuble de bureaux situé en bordure de Paris, dans le 14ème arrondissement et des actifs commerciaux à Barentin et Boulazac. Parmi les opérations antérieures figurent un entrepôt logistique en Gironde et un retail park de 45 000 m² à Albacete, en Espagne . Ces acquisitions passées ne préjugent pas des investissements à venir.

Taux d'occupation et endettement

Le taux d'occupation financier (TOF), qui rapporte les loyers facturés aux loyers qui seraient perçus si l'ensemble du patrimoine était loué, s'établit à 97,7 % au 2ème trimestre 2026. Cet indicateur reflète la situation locative à une date donnée et ne constitue pas une mesure du rendement ni une garantie d’occupation future.

La SCPI a recours à l'endettement : 35 millions d'euros de dette bancaire au 30 juin 2026, soit 16 % de la valeur du patrimoine, intégralement à taux fixe (taux moyen de 4,18 %, maturité moyenne de 4 ans et 8 mois). L'effet de levier peut amplifier les variations de valeur du patrimoine, à la hausse comme à la baisse.

Distribution : des chiffres à replacer dans leur contexte

Un taux de distribution 2025 de 9,04 %

Sofidynamic a affiché un taux de distribution de 9,04 % au titre de 2025. Cet indicateur rapporte le dividende brut versé au titre de l'année, avant prélèvements et fiscalité, au prix de souscription au 1er janvier de la même année. La société de gestion précise que ce dividende intégrait un prélèvement de 15,1 % sur le report à nouveau, c'est-à-dire sur les réserves accumulées, ainsi qu'une fiscalité immobilière étrangère acquittée par la SCPI pour le compte des associés à hauteur de 10 %. Une distribution soutenue en partie par les réserves n'est pas reproductible de façon durable.

La performance globale annuelle 2025, qui additionne le taux de distribution et la variation du prix de part sur l'année, ressort à 14,04 %, du fait de la hausse de 5 % du prix de part intervenue en janvier 2025.

Un objectif de 7 % non garanti

L'objectif affiché par Sofidy est un taux de distribution de 7 % brut de fiscalité sur l'horizon de placement recommandé de 8 ans. Cet objectif n'est pas garanti et peut être révisé. Les acomptes trimestriels de 2026 s'établissent à 5,52 € par part, contre 6,30 € pour les premiers trimestres de 2025, soit un recul d'environ 12 %, cohérent avec un retour vers cet objectif.

Compte tenu du lancement récent du fonds, aucun taux de rendement interne (TRI) sur 5 ou 10 ans n'est disponible. Les premiers exercices d'une SCPI sont par ailleurs influencés par le délai de jouissance et par le rythme des acquisitions : ils ne constituent pas une base fiable pour anticiper la suite.

Frais et conditions de souscription

Sofidynamic applique la structure de frais suivante :

La valeur de retrait s'établit à 313,60 € par part, avant application de la commission de retrait le cas échéant. Le délai de jouissance est fixé au 1er jour du 6ème mois suivant la souscription : pendant cette période, les parts ne donnent pas droit aux revenus. Ce modèle reporte une partie des frais sur la sortie, ce qui pénalise un associé qui céderait ses parts avant 8 ans.

Les points de vigilance pour l'épargnant

Une revalorisation du prix de part se traduit par une plus-value latente potentielle pour les associés existants, mais celle-ci ne devient effective qu'en cas de revente, dans les conditions de liquidité du moment. Pour un nouveau souscripteur, le prix d'entrée est plus élevé, ce qui réduit mécaniquement le taux de distribution à dividende identique.

Avant toute décision, plusieurs éléments méritent d'être examinés dans la documentation réglementaire de la SCPI (note d'information, document d'informations clés, bulletins trimestriels, rapport annuel) :

L'adéquation du placement à sa situation patrimoniale, à ses objectifs et à son profil de risque reste un préalable. En cas de financement à crédit, l'emprunt engage l'investisseur et doit être remboursé, quel que soit le niveau des revenus perçus ou l'évolution de la valeur des parts.

Sources : Sofidy, actualité du 8 juin 2026 et bulletin trimestriel n° 10 du 2e trimestre 2026 de Sofidynamic. Données au 30 juin 2026 sauf mention contraire.

Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Il existe un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier [et du cours des devises]. Comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.