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Notre palmarès exclusif des villes où trouver sa maison en Île-de-France a été construit sur une série d'indicateurs et de données. Nous vous proposons ici même notre méthodologie détaillée.
Pour établir notre palmarès des villes où trouver sa maison en Île-de-France, nous avons retenu pour chacun des 7 départements de la région, à chaque fois les 8 villes de plus de 10.000 habitants présentant la plus haute médiane du niveau de vie, pour un total de 56 villes.
Nous avons ensuite soumis ces villes à une batterie d'indicateurs dans deux grandes catégories: Marché immobilier et Équipements. Pour chacune de ces catégories, nous avons défini 4 à 5 critères se basant sur un ensemble de données émanant de différentes sources, que nous avons notés à chaque fois sur 20 puis pondéré. En résulte une moyenne générale sur 20.
Méthodologie de calcul
Chacune de nos catégories est composée de 4 à 5 critères classants. Pour permettre l'addition, tous nos critères ont été ramenés à une note comprise entre 10 et 20 (20 pour la valeur maximale de la série, 10 pour la valeur minimale, et une notation proportionnelle pour les autres valeurs). Nous avons parfois exclu de l'échelle de calcul quelques valeurs extrêmes qui pouvaient fausser la notation. Au cas par cas, selon les biais repérés dans chaque critère (notamment des effets dus à la taille), nous avons pu choisir une notation linéaire où une notation basée sur l'exploitation d'une échelle semi-logarithmique, définie par la rédaction du Figaro Immobilier.
En termes de pondération, nous avons décidé de pondérer chaque critère à égalité (coef 1.)
Enfin, nous avons décidé d'accorder un bonus de 0,5 point sur la moyenne aux villes qui bénéficient d'un projet de gare dans le cadre du Grand Paris Express, et d'appliquer un malus de 1 point aux villes dont le nombre de transaction de maisons, en 2020, était trop faible pour les voir figurer dans le fichier des notaires du grand Paris.
Liste, composition et conception des indicateurs, par catégorie
Marché
Prix d'achat au m² des maisons 2020 : Prix d'achat moyen au m² des maisons (anciens) vendus sur la ville entre le 1er janvier 2020 et le 31 décembre 2020. Plus le prix est élevé, plus nous considérons comme l'investissement intéressant et qualitatif, et plus la ville est valorisée. Sources: Pricehubble
Évolution du prix des maisons sur 1 an : Évolution du prix des maisons au m² entre 2019 et 2020 pour les maisons vendues sur la ville. Ici, nous avons choisi de choisir comme optimum une valeur égale à la moyenne de l'évolution du prix des maisons sur 1 an (en %) constatée dans notre panel de villes, majoré de deux points. Plus l'écart, en valeur absolue, entre cette valeur et la valeur constatée pour chaque ville se rapproche de 0, plus la ville est valorisée. Source: Pricehubble
Nombre d'annonces de maisons sur 2 ans : Nombre d'annonces de maisons repérées dans la ville entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2020 dans la ville. Plus ce nombre est élevé, plus important est le marché des maisons, et plus la ville est valorisée. Source: Pricehubble
Part des maisons dans le total des logements de la ville : Part des maisons dans le total des logements de la ville en 2017. Plus la part de maisons est importante, plus la ville est valorisée dans notre palmarès. Source: Insee, Recensement de la population (RP), exploitation principale
Évolution du nombre d'habitants dans la ville : Taux de variation du nombre d'habitant de la ville sur 5 ans (2017 vs 2012). Source: INSEE (Population en 2017, 2012 - Recensement de la population).
Équipement
Niveau d'équipement dans la ville : L'indice «Niveau d'équipement» se base sur le volume d'équipements (commerce, santé, éducation, services, sport) utiles aux habitants ramené à la population totale de la ville. Pour créer cet indicateur, nous avons additionné les éléments suivants, en appliquant pour chacun une pondération correspondant à la rareté de l'équipement au niveau de l'ensemble du territoire français: masseur-kinésithérapeute, police - gendarmerie, Pôle emploi, banques, point de contact postal, hypermarché - supermarché, supérette - épicerie, boulangerie, boucherie charcuterie, poissonnerie, école élémentaire, école maternelle, collège, service d'urgences, infirmier, lycée, médecin généraliste, chirurgien-dentiste, pharmacie, hébergement des personnes âgées. Sources: INSEE (Base permanente des équipements 2019).
Accessibilité au très haut débit : Pour créer cet indicateur, nous avons relevé la part des locaux éligibles - toutes technologies confondues - à un débit maximal de téléchargement supérieur à 30 Mb/s. Source: Zone ADSL (Taux des habitations éligibles en fonction du débit 2021)
Part d'espaces non artificialisés et verts : Part d'espaces non artificialisés (hors marais intérieurs, tourbières, zones incendiées et glaciers) et d'espaces verts urbains sur la totalité de la superficie de la commune. Source: ministère du Développement durable - CORINE Land Cover (CLC)
Proximité en temps de transport du centre de Paris : Temps nécessaire, en minute, pour rejoindre la gare de Châtelet-les-Halles à partir de la première gare de la ville proposé par le site de la RATP (en date du vendredi 5 mars à 18h). Pour les villes n'ayant pas de gare, durée à partir de la mairie. Sources: ratp.fr
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