La méthode de calcul se faisant à des conditions très désavantageuses prévues par la loi, peut déboucher sur une somme symbolique voire nulle.
L' expropriation d'un immeuble insalubre, inhabitable ou frappé d'un arrêté de péril , se fait à des conditions très désavantageuses pour le propriétaire, a rappelé un arrêt de la Cour de cassation ( Cass. Civ 3, 13.4.2023, W 21-25.771 ). L'indemnisation est la valeur du terrain nu, diminuée du coût de la démolition, a confirmé la Cour, ce qui peut éventuellement aboutir à une expropriation sans indemnités.
Dans l'affaire jugée, une commune, appliquant ce calcul, soutenait en effet que le coût de la démolition serait supérieur à la valeur du terrain et qu'en conséquence le propriétaire devait être évincé sans indemnités. Cependant, disait l'exproprié, la réhabilitation n'est pas exclue, la démolition dépend d'une décision éventuelle de la collectivité expropriante et en conséquence cette méthode d'évaluation doit être écartée pour que le bien soit payé à sa valeur vénale. Mais cet argument a été rejeté.
«Récupération foncière»
La méthode d'indemnisation appliquée par la collectivité expropriante, dite méthode de la «récupération foncière», est imposée par la loi lorsqu'il s'agit du bénéfice de l'expropriant mais la jurisprudence exclut qu'elle soit utilisée pour bénéficier à un exproprié. Elle consiste, pour déterminer la valeur, à envisager le prix de revente espéré et à déduire toutes les dépenses à faire entre-temps (travaux, frais financiers, honoraires, marges des intervenants).
Lorsqu'il s'agit de déterminer notamment la valeur d'un terrain promis à la construction, la justice écarte ce calcul et exclut que l'exproprié perçoive le prix du terrain revendu à bâtir, diminué des frais divers et des coûts de viabilisation. Ce qui réserve le bénéfice de la plus-value à la collectivité ou à l'aménageur et non au propriétaire dépossédé. Même si la Constitution impose une « juste et préalable indemnité » en cas d'expropriation, il n'est pas exclu que cette méthode, appliquée à un immeuble insalubre, entraîne une privation de propriété pour une somme symbolique voire nulle.
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