La justice indique qu’un acheteur n’est pas tenu de donner suite à une vente s’il obtient un prêt d’un montant inférieur à celui de la promesse.
En général, dans un achat immobilier la difficulté principale en matière de financement est d’obtenir un accord de sa banque. Mais il peut arriver, comme le montre cette affaire, que la banque accorde bel et bien un prêt mais d’un montant inférieur à ce qui était demandé. Que se passe-t-il alors pour la promesse de vente? C’est un cas qui a été tranché récemment par la Cour de Cassation ( Chambre civile 3, 14 décembre 2022, n°21-24.539 ) et que l’avocat Me Grégory Rouland a commenté sur le blog juridique Legavox .
Dans cette affaire, un couple d’acheteurs avait conclu via une agence immobilière une promesse de vente pour l’acquisition d’un appartement. Le document contenait une condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant maximum de 414.000 euros, remboursable sur 25 ans au taux de 2% l’an hors assurance. Or ces candidats à l’achat ont reçu de leur banque une offre ne portant que sur 407.000 euros. Dans ces conditions, ils s’estiment déliés de leur promesse mais le vendeur ne l’entend pas de cette oreille, refusant de restituer l’indemnité d’immobilisation et l’affaire passe en justice.
Pas de commission pour l’agence
Le 14 décembre dernier, la cour de cassation a confirmé la décision rendue en appel estimant que la promesse était caduque, que l’agence immobilière n’avait pas droit à sa commission et qu’il fallait restituer l’indemnité d’immobilisation aux candidats à l’achat. L’argument est simple puisque les acquéreurs avaient fait une demande de prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente et que la banque ne l’a pas suivie à la lettre. Même s’il est question d’un montant maximal, cette indication « n’était pas de nature à contraindre les acquéreurs à accepter toute offre d’un montant inférieur », comme le résume Me Grégory Rouland.
L’avocat précise cependant: «Il en aurait été autrement si les acquéreurs avaient sollicité un prêt pour une durée et à un taux inférieurs aux conditions prévues dans le contrat. Dans ce cas, les acquéreurs auraient perdu le bénéfice de la condition suspensive (Cass. civ. 3, 17 octobre 2019, n° 17-21.859).» De manière générale, résume-t-il, en cas de demande de prêt inférieure aux caractéristiques définies dans la promesse de vente: le vendeur ne peut s’opposer à la vente, dès lors que les acquéreurs peuvent régler l’intégralité du prix de la vente (frais notariés compris). En revanche, si l’acheteur demande un prêt d’un montant supérieur à celui de la promesse, il fragilise, voire rend impossible la levée de la condition suspensive, car il a des chances sérieuses de se heurter à un refus bancaire.
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