Marché des SCPI au premier semestre 2025 : signaux de reprise confirmés

information fournie par Primaliance •10/09/2025 à 22:18

Marché des SCPI au premier semestre 2025 : signaux de reprise confirmés

Le marché des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) affiche des signaux de reprise au premier semestre 2025, selon les statistiques publiées par l'ASPIM et l'IEIF*. Cette amélioration s'accompagne toutefois de tensions persistantes sur certains segments, nécessitant une analyse nuancée des évolutions en cours.Important : l'investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital. Il s'agit d'un placement à long terme. Les revenus ne sont pas garantis et dépendent des conditions du marché immobilier. La liquidité est limitée.

Collecte nette : une progression de 29% qui masque des disparités

Une dynamique de collecte encourageante

La collecte nette des SCPI atteint 2,2 milliards d'euros au premier semestre 2025, marquant une progression de 29% par rapport à la même période en 2024. Cette amélioration témoigne d'un regain d'intérêt des épargnants après une période difficile marquée par des décollectes importantes sur certains véhicules.

Un zoom sur le deuxième trimestre 2025 confirme cette tendance avec 1,12 milliard d'euros collectés, soit une hausse de 6% par rapport au premier trimestre (qui terminait à 1,06 milliard d’euros), et de 23% comparé au deuxième trimestre 2024. Ces chiffres reflètent une stabilisation progressive du marché après les ajustements de 2023 et 2024.

Une collecte brute concentrée sur les stratégies diversifiées

Cette stabilisation apparait également à l'analyse des chiffres de la collecte brute qui, s'établissant à 2,6 milliards d'euros sur six mois (S1 2025) - en hausse de 15% par rapport au premier semestre 2024, progresse moins rapidement que la collecte nette. Ce qui s'explique par une baisse de la décollecte entre le S1 2024 et le S1 2025. La collecte brute des SCPI s'établit à 2,6 milliards d'euros sur six mois (S1 2025), en hausse de 15% par rapport au premier semestre 2024. Ce rythme de développement reste néanmoins inférieur aux niveaux historiques observés avant la crise.

La répartition sectorielle révèle une concentration marquée sur les SCPI diversifiées qui captent 72% de la collecte brute. Cette préférence des investisseurs pour la diversification témoigne d'une approche prudente dans un contexte de marché incertain. Les SCPI spécialisées dans les bureaux représentent 16,3% de la collecte, malgré les difficultés persistantes de ce secteur. Cette préférence des investisseurs pour la diversification témoigne d'une approche prudente dans un contexte de marché incertain.

Distribution : entre maintien et ajustements nécessaires

Un taux de distribution stable à 2,29%

Le taux de distribution** moyen s'établit à 2,29% au premier semestre 2025, en légère progression par rapport aux 2,25% enregistrés un an plus tôt. Cette stabilité masque toutefois des disparités importantes entre les différentes SCPI.

61% des véhicules ont maintenu ou augmenté leur niveau de distribution, dont 40% avec une progression moyenne de 4%. Cette performance témoigne de la résilience de nombreuses SCPI face aux tensions économiques actuelles.

Des baisses de dividendes dans un contexte contraint

39% des SCPI ont à l’inverse procédé à une baisse de leur dividende, avec une diminution moyenne de 14%. Ces ajustements, annoncés dès le premier trimestre, reflètent les contraintes pesant sur certains gérants : tensions sur les marchés locatifs européens, trésorerie plus contrainte et nécessité de préserver la capacité d'investissement.

Ces décisions s'inscrivent dans une logique de gestion prudente visant à maintenir la valeur long terme des patrimoines. Elles illustrent la capacité d'adaptation des sociétés de gestion face aux évolutions du marché immobilier.

Valorisation : une stabilisation progressive des prix

Des ajustements concentrés au premier trimestre

Entre décembre 2024 et juin 2025, 14 SCPI à capital variable ont diminué leur prix de souscription tandis que 9 l'ont augmenté. Ces mouvements, principalement concentrés au premier trimestre, font suite aux expertises de fin d'année et traduisent une adaptation aux conditions de marché.

Le prix de part moyen pondéré a diminué de 3,7% sur le semestre, avec des baisses plus marquées pour les SCPI exposées aux bureaux (-5%) que pour les autres catégories (-1,8%). Cette différenciation sectorielle reflète les tensions spécifiques pesant sur l'immobilier de bureaux.

Une capitalisation qui se stabilise

A la fin du 1er semestre 2025, la capitalisation des SCPI atteint 87 milliards d'euros, soit une hausse de 1% sur un trimestre. La capitalisation du marché s’inscrit néanmoins en baisse de 2% sur les 12 derniers mois. Cette évolution témoigne d'une stabilisation progressive après la phase d'ajustement des valorisations.

Liquidité : des tensions persistantes sur certains segments

Augmentation des parts en attente, notamment dans l’immobilier de bureau

Le volume des parts en attente s'élève à 2,33 milliards d'euros au 30 juin 2025. Cela représente 2,7% de la capitalisation du marché. Il s’agit de la première hausse après trois trimestres de baisse consécutifs. Selon l’ASPIM, les épargnants ont réagi aux baisses de prix ou de dividende affichées sur plusieurs véhicules.

Cette augmentation des parts en attente concerne essentiellement les SCPI à dominante bureaux, qui concentrent 73% de la valeur totale des parts en attente. Cette situation révèle la tension continue s’exerçant sur la liquidité des SCPI de cette typologie, confrontées aux évolutions structurelles du marché des bureaux.

Impact du télétravail et des nouveaux usages

Les pressions observées sur la liquidité des SCPI bureaux s'expliquent par la transformation des modes de travail et l'essor du télétravail. Ces évolutions structurelles questionnent la demande future pour certains actifs de bureaux, particulièrement en périphérie des grandes métropoles.

Perspectives : un marché en transition

Des fondamentaux qui restent solides

Malgré les difficultés sectorielles, le modèle des SCPI conserve ses atouts fondamentaux : cadre réglementé, gestion professionnelle et logique d'investissement long terme. La diversification des stratégies et l'adaptation aux évolutions de marché témoignent de la capacité de résilience du secteur.

Des défis à relever

La reprise des volumes de transactions sur le marché immobilier français constitue un enjeu majeur pour résoudre les tensions de liquidité actuelles. L'adaptation des stratégies d'investissement aux nouveaux usages (télétravail, e-commerce, transition énergétique) représente également un défi pour les sociétés de gestion.

Une vigilance constante nécessaire

Les évolutions contrastées selon les secteurs immobiliers nécessitent une analyse fine des stratégies de chaque SCPI. Les investisseurs doivent porter une attention particulière à la composition sectorielle et géographique des portefeuilles, ainsi qu'à la capacité d'adaptation des sociétés de gestion.

La situation actuelle illustre l'importance d'une approche diversifiée et d'un horizon d'investissement adapté à la nature long terme de ce placement. La liquidité limitée de ces véhicules est confirmée par le volume persistant des parts en attente de retrait. Les SCPI continuent d'offrir un accès facilité et encadré à l'immobilier professionnel, sous réserve d'une sélection rigoureuse et d'une compréhension claire des risques inhérents à cette classe d'actifs.

L'évolution des prochains trimestres dépendra largement de la capacité du marché immobilier français à retrouver des volumes de transactions normalisés et de l'adaptation des stratégies aux transformations structurelles en cours.

*Source : étude ASPIM, Les fonds immobiliers grand public 2e trimestre 2025, août 2025

** Taux de distribution (TD) : indicateur de performance qui mesure la rentabilité annuelle d’une SCPI. Il est obtenu en divisant les dividendes bruts de fiscalité versés (avant impôts et prélèvements obligatoires) par le prix de souscription au 1er janvier de l’année N.

Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Il existe un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier [et du cours des devises]. Comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.