Pour faire face à la crise, les professionnels de l’immobilier cherchent des alternatives au bail réel solidaire - devenir propriétaire des murs mais pas du terrain - qui crispe des ménages.
Les fans de football ont forcément entendu parler du prêt d’un joueur avec option d’achat. Il existe aussi la location avec option d’achat, connue sous le terme un peu barbare de «leasing». Très répandue dans l’automobile, elle pointe le bout de son nez dans l’immobilier. Nous n’en sommes qu’aux prémices, pour l’instant, mais cette solution pourrait faire des émules à l’heure où se loger coûte de plus en plus cher. Les professionnels de l’ immobilier ont bien essayé de développer le bail réel solidaire - devenir propriétaire des murs mais pas du terrain - mais cet outil génère des crispations chez certains ménages qui n’hésitent pas à parler de remise en cause du droit de propriété.
L’idée est donc de trouver des alternatives favorisant la pleine propriété à moindre coût. La location avec option d’achat, prévue par la loi ( 12 juillet 1984 ) peut en être une. Elle consiste à louer un logement en payant un loyer décoté au vendeur, ce qui permet au potentiel futur acheteur de se constituer ou de gonfler son apport personnel. Concrètement, le vendeur perçoit le loyer. La décote, qui constitue l’épargne du locataire (entre 10% et 20% du loyer), est bloquée jusqu’à la levée de l’option d’achat, date à laquelle elle sera déduite du prix de vente.
Une solution intéressante pour des jeunes primo-accédants sans apport mais qui revient à une location classique si le locataire ne lève pas l’option d’achat. In’li, filiale du groupe Action Logement, propose une formule qui permet de louer son appartement 15% moins cher. Au bout de 10 ans, le locataire peut alors choisir de devenir propriétaire de son logement ou de récupérer son apport en vue d’un autre investissement. Ce dispositif vise en priorité les ménages trop riches pour louer un HLM et pas assez pour acquérir un logement privé.
Qui paie les charges et la taxe foncière?
Côté pratique, vous devez signer, chez un commissaire de justice (nouvelle appellation pour huissier de justice) ou un notaire un contrat dans lequel le prix de vente, si l’option d’achat est levée, et les modalités de paiement devront être clairement précisés, ainsi que la date limite de levée d’option. Le potentiel acheteur ne pourra donc pas renégocier le prix en cas de baisse du marché. S’il n’obtient pas de crédit, la vente est annulée. Sachez enfin qu’en cas de grosses réparations liées à la structure de l’immeuble, c’est au vendeur de les prendre à sa charge. En revanche, c’est au potentiel acquéreur d’entretenir le logement mais également de payer les charges de copropriété ainsi que la taxe foncière qui ne lui seront pas remboursées si l’option d’achat n’est pas levée. Car il bénéficie non pas d’un statut de locataire mais de locataire-acheteur.
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