Les SCPI s'internationalisent

information fournie par Swiss Life AM FR •03/09/2026 à 13:53

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Les SCPI investissent de plus en plus à l'international. Selon l'Aspim, 75% des investissements réalisés l'an dernier l'ont été hors de France. Une dynamique que reflète Mistral Sélection, dont plus de 60% du patrimoine est aujourd'hui investi à l'étranger.

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) mettent le cap sur l'étranger. Début avril 2026, l'Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim) a révélé des chiffres sans appel : l'an dernier, 75% des investissements des SCPI distribuées en France ont été réalisés à l'étranger. Ce mouvement d'internationalisation ne cesse de prendre de l'ampleur : la part des investissements à l'étranger, pour les SCPI françaises, est passée de 71% au 1er trimestre 2025, à 75% au 2ème trimestre, pour atteindre 80% au 3ème trimestre.
Ce phénomène est d'autant plus saisissant qu'il est récent : 66% des acquisitions ont été effectuées hors de France sur la période 2024-2025, contre seulement 33% entre 2018 et 2020.

Effet ciseau : quand la France ralentit, l'Europe accélère
Ce basculement s'explique par un phénomène mécanique, souvent qualifié « d'effet ciseau ». Alors que le marché français a subi une chute brutale (environ 80% entre 2018-2020 et 2024-2025) sous la pression de la remontée des taux d'intérêt qui ont renchéri le coût du crédit, les marchés internationaux, eux, ont mieux résisté. Ils ont globalement conservé des niveaux d'activité stables.
Au-delà des considérations financières, la capacité à agir rapidement joue un rôle clé. Dans de nombreux pays européens, les démarches administratives liées aux acquisitions immobilières sont plus simples et plus rapide. Selon l'Aspim, ces délais plus courts se traduisent par une mise en exploitation plus prompte des actifs et peuvent représenter un gain de loyers équivalent à un trimestre complet.

Si l'association professionnelle ne l'évoque pas dans sa note, les SCPI internationales présentent d'autres avantages pour l'épargnant :
•    La diversification géographique : en investissant sur des zones plus larges que le seul marché français, les SCPI internationales répartissent les risques et se protègent mieux des instabilités politiques et des ralentissements économiques locaux.
•    Une performance accrue : les marchés locatifs européens affichent un dynamisme supérieur.  En 2024, les SCPI européennes ont délivré un rendement moyen de 5,34% contre 4,72% pour l'ensemble des SCPI (source : France SCPI).
•    Un cadre fiscal privilégié : les dividendes perçus à l'étranger (loyers versés au prorata des parts, réduits des frais de gestion) ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux français. Grâce aux conventions fiscales bilatérales, l'impôt est payé à la source par la SCPI, ce qui évite la double imposition et réduit la fiscalité pour l'épargnant.

Top 6 des destinations européennes
L'internationalisation des SCPI est avant tout… européenne. En 2025, six pays européens ont capté à eux seuls 93% des capitaux investis :
1.    Royaume-Uni : 28,9%
2.    Espagne : 14,1%
3.    Italie : 13,9%
4.    Allemagne : 13%
5.    Pays-Bas : 12%
6.    Irlande : 11%

Mistral Sélection : l'Europe du Sud comme terrain d'opportunités
Lancée en 2024 par Swiss Life Asset Managers France, la SCPI Mistral Sélection incarne parfaitement cette nouvelle ère de la pierre-papier internationale. Sa stratégie consiste à identifier des actifs capables de générer des revenus locatifs réguliers tout en diversifiant le portefeuille sur le plan géographique et sectoriel.
Avec des investissements déjà réalisés en Italie, au Portugal et désormais en Espagne, la SCPI affiche aujourd'hui un patrimoine majoritairement investi hors de France. À la suite de sa dernière acquisition, la part des actifs situés à l'étranger représente environ 61 % du portefeuille.

Dernier exemple en date : l'acquisition de trois salles de sport situées à Murcie, Grenade et La Corogne, en Espagne, entièrement louées à Basic-Fit, acteur européen majeur du fitness. Une opération qui témoigne de la capacité de Swiss Life Asset Managers à sourcer des opportunités sur les principaux marchés européens grâce à son implantation paneuropéenne.
Pour en savoir plus : La SCPI Mistral Sélection poursuit son développement en Europe du Sud avec l'acquisition de trois salles de sport en Espagne, louées à Basic-Fit - Boursorama

Mistral Sélection est disponible à la souscription en direct chez BoursoBank, mais aussi via les contrats d'assurance-vie (BoursoVie et Ex-Direct) et le plan d'épargne retraite PERin Matla.