« Pour vivre heureux, vivons cachés », dit le dicton populaire... Et si, pour vivre heureux, on vivait plutôt « collés » ? Contre toute attente, le fait d'habiter une maison mitoyenne peut, en effet, apporter divers avantages, venant gommer les quelques inconvénients également avérés. Passons en revue, dans cet article, tout ce qui compose la mitoyenneté : ce qui la définit, ses règles, ses avantages et inconvénients...
Les règles de mitoyenneté en immobilier - iStock.com / delpixart
Mitoyenneté ; de quoi parle-t-on exactement ?
La notion de mitoyenneté fut définie par l'article 653 de la loi 1804-01-31 ; promulguée le 10 février 1804 qui stipule : « Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s'il n'y a titre ou marque du contraire ». En claire, deux maisons sont mitoyennes dès lors qu'elles partagent au moins un mur commun. Cela dit, dans la pratique, on considère qu'il n'y a pas de mitoyenneté si le mur diffère sur l'un de ses deux côtés ou si la bâtisse est équipée de tuiles inclinées, de corbeaux ou de filets de pierre.
Maisons mitoyennes ; quel cadre législatif ?
La mitoyenneté correspond à un cas de copropriété encadré par une loi (article 7 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis) ; qui stipule notamment : Un mur n'est considéré mitoyen que sur la hauteur de la plus basse des deux maisons qui le partagent. Au-delà de la hauteur commune, le mur appartient exclusivement au propriétaire de la maison la plus élevée, Un propriétaire est désigné responsable des dégradations qu'il cause au mur mitoyen et peut être condamné à en assumer seul la réparation, Le propriétaire voisin ne jouit d'aucun droit de priorité à l'achat de la maison mitoyenne à la sienne, Les propriétaires doivent s'entendre pour entretenir une haie commune, ou réparer un mur mitoyen. Ils partagent les frais proportionnellement à leurs droits. Si l'un des propriétaires engage seul des travaux sans l'accord de l'autre, il en supporte seul la charge. À noter : il est possible d'obtenir la propriété exclusive d'un mur mitoyen par « prescription » ; ce qui signifie que l'un des propriétaires a, seul, entretenu et/ou réparé ledit mur sur une période de 30 ans, sans que son voisin ne soit intervenu ou ait protesté.
Mitoyenneté : avantages et inconvénients
Une maison mitoyenne peut représenter une « bonne affaire » immobilière... En effet, pour une même surface et dans un même quartier, le prix de vente d'une telle bâtisse est souvent inférieur à celui d'une maison totalement indépendante. Par ailleurs, la maison mitoyenne peut aussi permettre de réaliser des économies s'il y a nécessité de raccorder la bâtisse aux réseaux d'électricité, d'eau et de gaz... Les frais seront en effet divisibles entre les deux propriétaires. Enfin, la mitoyenneté est souvent source d'économies d'énergie, car le mur mitoyen, n'étant exposé ni au vent, ni au froid, fait office d'isolant. Par rapport à une maison individuelle, les économies estimées en termes de consommation de chauffage seraient de l'ordre de 30 à 35%. Au registre des inconvénients, le principal réside bien sûr dans la proximité entre voisins, et les nuisances sonores qui peuvent en découler.
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