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Les logements énergivores affluent sur le marché. Et pourtant, leurs propriétaires doivent s'attendre à une décote sur son prix.
Dès le 1er janvier 2023, il sera interdit de louer un logement énergivore affichant un diagnostic de performance énergétique (DPE) dépassant 450 kWh / m² . Dans leur bilan 2022, les notaires de France constatent une augmentation notable des volumes de vente de biens catégorisés F et G. Les logements énergivores représentent 17% des transactions effectuées au troisième trimestre 2022 (contre 11% un an plus tôt), alors que les logements économes (classes A et B) ne représentent que 6% des ventes conclues à la même période (voir le graphique ci-dessous). Et pourtant, d'après une enquête réalisée par Foncia en octobre dernier auprès de 5800 bailleurs possédant un ou plusieurs biens dont l'étiquette énergétique est F ou G, 73% d'entre eux hésitent entre vendre leur bien ou entreprendre des travaux.
Le DPE, un moyen de faire baisser le prix de vente
À l'inverse, la part des logements D, indice d'une performance énergétique moyenne, suit une tendance déclinante. Début 2021, ils représentaient 40% des transactions, selon les notaires et ne pèsent plus que 34% des ventes au premier trimestre 2022. Il convient néanmoins de prendre du recul sur ces données. Les règles de calcul du DPE ont récemment évolué et les transactions de biens avec la nouvelle méthode de calcul ne sont pas identifiées ici. Les données comparées ne sont ainsi pas vraiment comparables. « On peut toutefois affirmer que c'est un bon indicateur de tendance », estime Me Frédéric Violeau, notaire chargé des statistiques immobilières nationales du Conseil supérieur du notariat.
L'interdiction à la location d'une partie des logements de classe G en 2023 a pu être l'élément déclencheur de ces ventes en série de passoires thermiques. « Sur le papier, il est beau de dire qu'un logement est indécent mais où va-t-on loger les gens? Il ne faut pas oublier que le premier investisseur loueur c'est le particulier. Il faut se laisser du temps pour rendre possible économiquement et matériellement la rénovation énergétique », assène Me Frédéric Violeau.
Alors que les négociations se multiplient et les délais de vente s'allongent sur l'ensemble du marché français, « qui est devenu plus acquéreur que vendeur », comme l'explique Me Thierry Delesalle, président de la commission des statistiques immobilières de la Chambre des notaires de Paris, le DPE est devenu un moyen de faire pression sur les vendeurs pour obtenir une décote . Les contraintes énergétiques augmentent l'enveloppe allouée aux travaux. « Aujourd'hui, quand on achète une maison, on intègre de manière quasi automatique le changement des huisseries », assure Me Thierry Delesalle. La marge de manœuvre n'est toutefois pas la même en zone tendue où l'offre de biens à vendre se fait plus rare. « Le DPE c'est de l'or en barre pour les acquéreurs. Même s'ils n'ont pas l'intention de faire des travaux par la suite, ils peuvent négocier les prix à la baisse » , ajoute-t-il. Le DPE impacte donc non seulement les ventes mais aussi les prix.
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