Les avantages de la SCI pour gérer et transmettre un patrimoine familial

Une société civile immobilière (SCI) est une structure juridique qui permet de gérer un ou plusieurs biens immobiliers (Crédit photo : 123RF)

La Société civile immobilière (SCI) présente de nombreux avantages dans le cadre de la gestion et la transmission d'un patrimoine immobilier, notamment par rapport à l'indivision. Explications.

Qu'est-ce qu'une société civile immobilière ?

Une société civile immobilière (SCI) est une structure juridique qui permet de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Elle est constituée de deux personnes minimum. Le patrimoine immobilier est détenu par la SCI et chaque associé reçoit des parts sociales proportionnellement à son apport.

Les statuts de la SCI régissent son fonctionnement et les modalités de prise de décision (à la majorité ou à l'unanimité par exemple). Les associés désignent un gérant en charge de la gestion courante des biens immobiliers, sans avoir à engager de formalités auprès des autres associés. Le gérant peut être une personne extérieure à la SCI, ce qui permet de soulager la famille de la lourdeur liée à la gestion d'un patrimoine immobilier.

La SCI facilite la gestion du patrimoine immobilier

La SCI est particulièrement intéressante pour les familles qui souhaitent s'affranchir des contraintes de l'indivision qui impose d'obtenir l'unanimité pour toute prise de décision. Ainsi, la SCI permet de protéger le patrimoine familial en cas de désaccord ou de mésentente. Par exemple, lorsqu'un membre de la famille souhaite sortir d'une indivision, cela oblige l'ensemble des indivisaires à vendre le bien. Avec la SCI, ce type de vente forcée n'est pas possible : pour vendre un bien, il est nécessaire d'obtenir l'accord correspondant a minima à la majorité des parts. Un associé peut aussi vendre ses parts à un autre associé ou bien à une personne extérieure à la SCI qui aura été préalablement agréée par les autres associés.

Si les biens sont loués, la SCI en perçoit les loyers. Les revenus fonciers perçus dans ce cadre sont soumis à l'impôt sur le revenu. Chaque associé indique alors, dans sa déclaration de revenus, les sommes qu'il a perçues par le biais de la SCI. Un point de vigilance néanmoins : si la SCI loue des biens meublés, elle est alors considérée comme exerçant une activité commerciale et sera soumise à l'impôt sur les sociétés.

Dans le cadre d'une SCI, les dettes et bénéfices sont partagés entre les associés, au prorata des parts sociales détenues par chacun. En cas de travaux, les coûts sont partagés proportionnellement entre les associés.

La SCI facilite la transmission du patrimoine immobilier

Les parents peuvent céder à leurs enfants la nue-propriété des parts tout en conservant la jouissance du bien : ils profitent alors du bien sans en être les propriétaires.

La société civile immobilière présente aussi des avantages dans le cadre de la transmission d'un patrimoine immobilier. Les parents qui souhaitent transmettre un ou des biens immobiliers à leurs enfants, peuvent leur céder leurs parts progressivement. Cela permet d'optimiser l'utilisation des abattements sur les droits de donation. Pour rappel, les parents bénéficient d'un abattement de 100 000 euros par enfant pour chaque donation. L'opération peut être renouvelée tous les 15 ans. Ils transmettent ainsi le patrimoine immobilier à leurs enfants en s'exonérant des droits de succession.