Le dépôt de garantie, première source de conflit pour les locataires (Crédits photo : rawpixel.com )
Parmi les 9000 actions en justice lancées en 2017 par les locataires, 65% portent sur la restitution du dépôt de garantie, selon le ministère de la Justice.
«Hold-up sur les propriétaires immobiliers». L'Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) est vent debout contre un rapport parlementaire qui vient d'être remis au ministre du Logement Julien Denormandie. Parmi ces mesures, une se veut spectaculaire: bloquer le dépôt de garantie versé aux propriétaires, comme le font les Britanniques. Les bailleurs seraient obligés de le déposer «dans un organisme agréé qui serait une structure sans but lucratif qui le conservera jusqu'à la fin de la location», précise Michaël Nogal, député LREM de Haute-Garonne, l'auteur du rapport qui suggère que cette mesure ne concerne que les logements privés. Le dépôt de garantie serait ensuite reversé au locataire ou au propriétaire si le locataire a fauté.
Pourquoi cette proposition? Cet élu spécialiste du logement affirme que cette somme est versée aux locataires de manière aléatoire. Du coup, ces derniers, pour être sûrs de rentrer dans leurs fonds, sont de plus en plus nombreux à ne pas payer leur dernier mois de loyer. «Les échos recueillis au cours de la mission permettent de craindre que ce comportement ne soit en cours de généralisation parmi toutes les catégories sociales, privant dans les faits les bailleurs de toute garantie», explique le député LREM. Ce qui occasionne de nombreuses procédures judiciaires: près de 168.000 en 2017, selon une étude du ministère de la Justice publiée en décembre 2018 (pages 28/29).
Une somme en jeu considérable
Parmi elles, environ 9000 ont été lancées par les locataires à l'encontre de leurs propriétaires. Un chiffre en baisse de 14% par rapport à 2016. La restitution du fameux dépôt de garantie est certes le premier motif de conflit entre les deux parties (65% des actions en justice engagées par les locataires) mais le nombre de procédures liées à ce contentieux (un peu moins de 5800 en 2017) est dérisoire comparé aux centaines de milliers de locations qui prennent fin chaque année et surtout au nombre de procédures engagées par les propriétaires pour non-paiement des loyers (88.727 en 2017). Notons également que là où le premier a chuté de 20% en un an (de 7199 à 5754), le second a augmenté de près de 4% sur la même période (de 85.604 à 88.727).
Le dépôt de garantie, qui représente quelque 4 milliards d'euros par an, est actuellement versé au propriétaire au moment de la signature du bail directement par le locataire ou via un tiers (comme Action Logement (ex-1% Logement). Il ne peut pas être supérieur à un mois de loyer (hors charges) et doit être restitué dans un délai maximal d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée ou deux mois dans le cas contraire. En cas de retard, le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de restituer le dépôt de garantie par lettre recommandée avec avis de réception. En cas de refus, il peut engager une procédure de conciliation et, en cas d'échec, une action peut être portée devant le tribunal d'instance dans un délai de trois ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être versé.
Se pose une question: ce type de dispositif a-t-il une chance de voir le jour? Il y a un peu plus d'un an, plusieurs députés avaient tenté de l'introduire dans la loi logement mais le gouvernement, qui n'y était pas favorable, l'a rejeté. Sera-ce le cas encore une fois? Le député Nogal doit déposer sa proposition de loi d'ici septembre. Les associations de propriétaires et la fédération des agences immobilières retiennent leur souffle. «Au moment de mobiliser les propriétaires sur les travaux de rénovation énergétique, ce serait un bien mauvais signal dans le déséquilibre des rapports locatifs», dénonce l'UNPI.
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