(Crédits photo : Unsplash - kate.sade )
Phénomène ancien mais limité, cette reconversion d'espaces tertiaires en habitation pourrait bien s'accélérer notamment en banlieue parisienne selon une récente étude.
Ces derniers mois, les discours volontaristes autour de la transformation de bureaux en logements comme remède au manque d'offre se sont multipliés. Mais il faut bien reconnaître que les résultats ne sont pas encore au rendez-vous. De l'aveu même de la Ville de Paris, seuls 600.000 m² de locaux tertiaires ont été reconvertis dans la capitale depuis 2001, permettant la création de 400 à 500 logements chaque année. Une goutte d'eau par rapport aux 16,9 millions de m² de bureaux parisiens, sachant que sur la même période 1,5 million de m² de nouveaux bureaux a été créé, comme le rappelle une étude du réseau immobilier Knight Frank.
Et l'accélération attendue du phénomène se fait toujours attendre. Sur l'ensemble de l'Île-de-France, depuis 2018 pas plus de 110.000 m² de logements issus de la transformation de bureaux ont fait l'objet d'une demande de permis de construire. Et ce, malgré les innovations de la loi Elan en 2018 visant à simplifier cette transformation. Il faut bien reconnaître que les obstacles ne manquent pas: entre difficultés techniques sur certains sites, subtilités administratives et réglementaires et surtout une équation économique souvent difficile à tenir.
Des loyers plus intéressants pour les bureaux
L'étude Knight Frank rappelle ainsi qu'à Paris, même dans les quartiers ou le logement est le plus cher, les bureaux sont encore plus coûteux et l'écart s'est même accentué. Entre 2009 et 2019, le loyer moyen d'un bureau dans la capitale a ainsi bondi de 30% contre 23% pour un logement. Globalement, un bureau y rapporte 204 à 343 euros de loyer annuel supplémentaire par mètre carré. Ce phénomène se retrouve également dans les communes les plus prisées de la banlieue ouest où les loyers des bureaux restent supérieurs à ceux des logements. C'est notamment le cas de Neuilly-sur-Seine (+231 euros) et Courbevoie (+227 euros).
Mais alors cette idée de transformer massivement des bureaux en logement est-elle définitivement utopique? Pas si sûr, car la crise sanitaire pourrait changer la donne notamment dans des secteurs de la couronne parisienne où des locaux tertiaires peineront de plus en plus à trouver preneur. Les zones souffrant d'une mauvaise accessibilité et disposant d'un parc de bureaux important mais vieillissant devraient être particulièrement frappées. « Le volume de bureaux vides depuis plus de 4 ans en Île-de-France s'élève déjà à près de 1,2 million de m², soit 33% du volume de l'offre immédiate », rappelle l'étude qui estime que c'est là le gisement dans lequel il serait intéressant de puiser.
Intérêt des investisseurs institutionnels
Un mouvement qui serait d'autant plus plausible qu'il accompagnerait le retour des investisseurs institutionnels vers le résidentiel. En 2020, leurs investissements y ont totalisé 5,2 milliards d'euros, soit une hausse de 30%. «Dans ce contexte, de grandes foncières, dont certaines ont un savoir-faire important en matière d'immobilier résidentiel, accélèrent la reconversion d'une partie de leur patrimoine» , observe Vincent Bollaert, PDG de Knight Frank France. Ainsi, Covivio a déjà identifié 150.000 m² de bureaux obsolètes à transformer et planifie cinq opérations de ce type en 2021, à Bobigny, Antony et Fontenay-sous-Bois notamment. Gecina est engagé dans la même démarche De son côté, Gecina doit également livrer prochainement 5500 de logements parisiens issus de la réhabilitation d'un immeuble de bureaux du 14e arrondissement.
C'est globalement dans la 2e couronne que le mouvement pourrait être le plus important. L'étude rappelle que la conversion peut être avantageuse dans des villes nouvelles (Cergy, Saint-Quentin-en-Yvelines) ou des communes à forte dominante résidentielle comme Saint-Germain-en-Laye où les besoins en logements continuent à augmenter sensiblement et où il reste des bureaux vieillissants non loués. L'opération peut également s'avérer intéressante dans certaines communes de la première couronne où l'on retrouve ce même double phénomène (dynamisme démographique et de la demande de logements face à une importante vacance de bureaux inadaptés): notamment à Rueil-Malmaison, Suresnes ou Clamart.
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