L'État vend 25% de son patrimoine immobilier: une aubaine pour investir?

D’ici 2032, l’État cédera 25% de son immobilier, créant des opportunités d’investissement pour particuliers et SCPI, à condition de rester sélectif. ( crédit photo : Getty Images )

Sommaire:

• Un vaste programme de cessions immobilières
• Du studio de fonction à la caserne de province
• Un potentiel séduisant, mais des pièges à éviter
• Un calendrier encore flou, mais des pistes déjà accessibles

Un vaste programme de cessions immobilières

Longtemps évoqué, finalement acté. Le Parlement a définitivement adopté, mardi 21 juillet, par 276 voix contre 86, la création d’une nouvelle foncière publique chargée de gérer près de 96 millions de mètres carrés de patrimoine immobilier dont l’État est propriétaire.

L’État cherche ainsi à réduire ses frais de fonctionnement et à générer de nouvelles recettes budgétaires. Pour les investisseurs, cette cure d’austérité se traduit de manière très concrète: la mise sur le marché progressive de milliers de mètres carrés et l‘émergence d’opportunités rares.

Du studio de fonction à la caserne de province

On ne parle pas seulement de beaux immeubles de bureaux à Paris. Le patrimoine de l’État comprend aussi des logements de fonction, des locaux administratifs parfois fatigués, des casernes de pompiers ou de gendarmerie, des bâtiments techniques…

Pour les investisseurs particuliers, cette opération pourrait permettre d’acquérir des biens atypiques ou de grande taille, rarement accessibles sur le marché traditionnel. Les immeubles de bureaux situés dans certaines villes de taille moyenne pourraient, par exemple, être transformés en logements, en espaces de coworking ou en locaux destinés aux professions libérales, sous réserve des autorisations d’urbanisme. L’État possède également des dizaines de milliers d’hectares de terrains non bâtis, dont une partie pourrait être cédée et représenter, là encore, des opportunités.

Les SCPI pourraient également tirer leur épingle du jeu. Les sociétés de gestion spécialisées dans les bureaux ou les stratégies diversifiées disposent de la capacité financière nécessaire pour acquérir des ensembles immobiliers de grande taille. La reconversion de certains sites administratifs ou immeubles de bureaux pourrait ainsi constituer un levier de création de valeur à long terme.

Un potentiel séduisant, mais des pièges à éviter

Charme du patrimoine, volumes rares, adresses centrales: les arguments ne manquent pas pour faire rêver les acheteurs. Mais gare au coup de cœur précipité! Comme pour tout investissement, un audit strict est indispensable avant de signer:

• Le coût de remise aux normes peut vite absorber la décote ;
• La localisation compte énormément: un bien en zone peu dynamique restera difficile à valoriser, même à prix réduit ;
• Sur les meilleurs lots, la concurrence des institutionnels risque d’être présente.

Par ailleurs, les projets de reconversion nécessitent une analyse approfondie des règles d’urbanisme locales. Transformer un ancien bâtiment administratif en logements, par exemple, peut s’avérer complexe et allonger les délais de réalisation.

Un calendrier encore flou, mais des pistes déjà accessibles

Les premières opérations significatives ne devraient pas arriver avant un an, le temps que la foncière soit créée. Celle-ci devrait alors remplacer la société anonyme existante, l’Agence de gestion de l’immobilier de l’État (l’Agile). En attendant, si vous êtes intéressé par un bien du domaine de l’État, vous pouvez déjà consulter le site officiel des «Cessions Immobilières de l’État». Les biens y sont vendus de manière transparente, par appel d’offres ou par vente aux enchères.