la conjoncture favorise l'emprunt en raison des taux bas.Une bonne nouvelle pour l'investissement locatif.( Crédits: Fotolia)
Les taux de crédit sont historiquement bas. Une opportunité à saisir pour se constituer à crédit un patrimoine immobilier et profiter au mieux de notre palmarès des villes où investir.
La conjoncture sourit aux emprunteurs. Les taux de crédit immobilier n'ont tout simplement jamais été aussi bas: en mai, ils atteignaient en moyenne 1,2% seulement pour un crédit sur 20 ans, 1,02% sur 15 ans et 1,42% sur 25 ans, selon Crédit Logement. Et ces taux devraient encore légèrement diminuer en juin, selon les barèmes d'ores et déjà envoyés par les banques aux courtiers. Lorsque l'emprunt est destiné à financer un investissement locatif, le taux d'intérêt à payer à la banque n'est généralement pas plus élevé que pour l'achat d'une résidence principale. «C'était le cas il y a quelques années, mais plus aujourd'hui, constate Maël Bernier, du courtier Meilleurtaux. Dès lors que l'investissement est bien situé, le risque est faible pour la banque puisque c'est le locataire qui rembourse l'emprunt». Il est possible de financer à crédit la totalité de l'achat ainsi que les frais d'acquisition, au taux de 0,9% ou 1%, selon le courtier.
Pour présenter un bon dossier à la banque, les cases à cocher ne sont pas très différentes d'une acquisition classique. Mieux vaut disposer d'un emploi stable et de revenus réguliers… «Les deux points propres à l'investissement locatif qui pourraient bloquer la banque sont une localisation du bien peu propice à la location et un endettement élevé de l'emprunteur», ajoute-t-elle. Même si l'opération peut être financée intégralement à crédit, disposer d'une épargne qu'on gardera de côté est un plus aux yeux de la banque qui permettra d'obtenir un meilleur taux, voire un impératif pour les acquéreurs les plus âgés. «Ne pas avoir d'épargne à 27 ans n'est pas problématique. Ne pas en avoir à 50 ans, si», explique Maël Bernier.
À condition de disposer d'une épargne importante, il est possible de souscrire un prêt in fine plutôt qu'un prêt amortissable. La totalité de l'emprunt est dans ce cas remboursée en une seule fois, à la fin du prêt, si bien que l'emprunteur ne paie dans l'intervalle que les intérêts. Ceux-ci sont plus élevés qu'avec un prêt amortissable classique puisque le capital restant dû est inchangé tout au long du prêt. Ce qui présente un intérêt pour les personnes fortement imposées: celles-ci peuvent déduire les intérêts de leurs revenus locatifs et réduire ainsi le montant de l'impôt à payer. «Toutes les banques ne commercialisent cependant pas ce type de prêt», prévient Philippe Taboret, directeur du courtier Cafpi.
Peu d'investisseurs ont par ailleurs testé le tout nouveau dispositif Denormandie, qui incite à rénover un logement dégradé situé dans certains centres-villes. Il permet de bénéficier d'un avantage fiscal, à condition de consacrer au moins 25% de son investissement à la réalisation de travaux. Pour financer des travaux dans un logement, les emprunteurs ont deux possibilités: soit emprunter au moment de l'acquisition du bien, dans le cadre d'un prêt immobilier, soit les financer à part, via un prêt à la consommation. Attention, cette dernière option est «deux voire trois fois plus cher» selon le courtier.
Prêts travaux et paperasse
Mais la première option présente aussi son inconvénient: les fonds destinés à financer les travaux ne sont en effet débloqués par la banque qu'à la réception des factures. Vous devrez ainsi envoyer par la Poste celles des entrepreneurs œuvrant sur votre chantier, ou/et celles du matériel acheté si vous faites les travaux vous-mêmes. «Mais la banque risque de ne pas débloquer les fonds si vous faites vous-mêmes de gros travaux», prévient Philippe Taboret. Afin de minimiser la paperasse à transmettre à votre banque, mieux vaut ne pas multiplier les intervenants sur votre chantier. «Les fonds sont en revanche généralement rapidement débloqués», constate de son côté Meilleurtaux.
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