Avec les prix immobiliers qui continuent de grimper, est-ce qu'investir dans un souplex est une bonne idée ? ( Crédits : Pixabay Piro4d )
Avec l'envolée des prix immobiliers, gagner des mètres carrés à moindre coût devient plus intéressant que jamais. C'est la principale raison du succès des souplex, ces logements en rez-de-chaussée avec un accès direct au sous-sol. Attention, cependant, aux spécificités de ces biens atypiques.
Avec un prix du mètre carré flirtant avec les 10.000 euros dans la capitale et se rapprochant des 5000 euros à Lyon ou Bordeaux, chaque recoin compte pour optimiser sa surface habitable. C'est ainsi que les rez-de-chaussée et les sous-sols, localisations souvent délaissées quand il est question de logement, deviennent subitement plus attrayants. Et pour cause: à surface égale, le prix du mètre carré d'un bien au rez-de-chaussée est inférieur de 10 à 15% à celui d'un appartement au-dessus du 2e étage tandis que le tarif du sous-sol est lui-même inférieur de 10 à 50% à celui d'un rez-de-chaussée, à en croire l'agence immobilière spécialisée Rez-de-chaussee.com. Mais ces tarifs avantageux ne doivent pas faire oublier une série de contraintes propres aux souplex, ces logements en rez-de-chaussée avec un accès privatif à un sous-sol.
1. Un marché de niche
Amateurs de souplex, mieux vaut vous armer d'une sacrée détermination pour trouver la perle rare. Sachant que les logements en rez-de-chaussée ne pèsent que 10% du marché immobilier en ville et que globale 10% à 15% de ces logements disposent d'un accès privatif vers le sous-sol, les souplex pèsent au mieux 1,5% du marché.
2. Pièces de vie en sous-sol interdites à la location
Sur le papier, le souplex a tout pour séduire l'investisseur souhaitant mettre son bien en location. Il paie son logement avec une décote sensible, généralement plus importante que la décote du loyer. D'où un rendement supérieur. Reste à savoir que l'installation d'une chambre en sous-sol est alors strictement à déconseiller. Dans la majorité des cas, les pièces en souplex ne sont pas reconnues comme des surfaces habitables par les services d'urbanisme des villes, car elles ne répondent pas aux normes d'habitabilité définies par la loi. Il faut notamment disposer d'une fenêtre à moins de 1,8 mètre du sol. «La pièce en souplex doit être une surface annexe, et en aucun cas une pièce de vie», souligne Fabien Garcelon de Rez-de-chaussee.com. On peut ainsi y installer un bureau, une pièce annexe, une pièce dédiée à une activité spécifique (musique, home cinéma...). En revanche, si c'est là que se trouve le couchage principal, le propriétaire-bailleur s'expose au risque de se voir qualifier de «marchand de sommeil». Par les temps qui courent, mieux vaut éviter cela.
Rappelons que cette condition ne concerne que les logements mis en location. Rien n'interdit au propriétaire de dormir lui-même au sous-sol (tout comme on peut occuper soi-même un logement de moins de 9 m² mais pas le mettre en location).
3. Une surface Carrez difficile à définir
Un mètre carré bon marché, c'est bien. Encore faut-il savoir de quels mètres carrés on parle... Clairement, les surfaces en sous-sol n'ont pas la même valeur que celles en surface et il faut en tenir compte. «Le souplex n'existe pas juridiquement, rappelle Fabien Garcelon. La désignation du bien se fait en fonction de l'usage.» Ainsi, si le sous-sol est décrit comme une cave il ne pourra pas être intégré dans la surface Carrez mais dans certains cas, la totalité de la surface est comptabilisée en loi Carrez, ce qui peut sembler abusif. La plupart du temps, la bonne démarche consiste à déterminer une valeur pondérée, comme c'est souvent le cas pour les terrasses. Selon la configuration et l'habitabilité des lieux, un sous-sol pourrait ainsi être comptabilisé pour l'équivalent de 10 à 50% de sa surface.
4. Des surcoûts à ne pas oublier
Si l'achat (à condition de ne pas surpayer un logement peu pratique) est globalement gagnant, la mauvaise surprise du souplex peut apparaître lors des travaux. «En moyenne, les souplex sont plus coûteux à rénover. Il faut compter environ 1 800 € du m², là où les appartements dits classiques, sont à 1 200 €», précise Fabien Garcelon. Les choses se corsent également lorsque l'on envisage d'installer une salle d'eau en sous-sol. Ces pièces étant naturellement plus humides que celles situées en étage, il faut prévoir une bonne évacuation, généralement deux VMC (ventilation mécanique contrôlée) plutôt qu'une, voire installer une pompe de relevage.
5. Les bons usages et dispositions
Visiblement l'utilisation plébiscitée pour le souplex est un lieu destiné à la musique (hormis peut-être pour la pratique du piano, difficile à installer au sous-sol et qui craint particulièrement l'humidité). Étant naturellement isolés phonétiquement, les sous-sols assurent un surplus de calme et de discrétion pour ceux qui veulent pratiquer leur activité sans (trop de) gêne pour le voisinage. Dans le même ordre idée, c'est un endroit tout désigné pour y installer un espace un home cinéma. Il peut également recevoir une chambre d'ami occasionnelle et de façon générale permet de libérer l'espace à vivre du rez-de-chaussée en installant une pièce secondaire en sous-sol.
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