Immobilier : quels sont les éventuels vices cachés ? Comment les repérer et s'en prémunir ? / iStock.com - Francesco Scatena
Qu'est-ce qu'un vice caché ?
La garantie légale des vices cachés, régie par l'article 1641 du Code civil, vise à protéger l'acheteur d'un bien immobilier en cas de défaut non visible constaté après l'achat. Plusieurs conditions doivent être remplies pour déclencher la garantie : le défaut doit affecter l'usage du bien, à tel point que l'acheteur ne l'aurait pas acheté (ou pas au même prix) s'il en avait été informé ; l'acheteur ne doit pas avoir eu connaissance du vice caché au moment de la vente ; le vice doit être antérieur à la vente (la garantie ne peut donc pas s'activer pour des problèmes survenant après la vente). Dernière condition, et non des moindres : le vice doit être non apparent au moment de l'achat. Le vendeur peut cependant avoir ignoré le vice et ne pas avoir eu l'intention de le dissimuler. Ainsi, les juges considèrent qu'il n'est pas possible d'exiger une expertise pointue du bien par le vendeur, certains endroits étant peu accessibles au regard (exemple : défaut sous les matériaux d'isolation). Les formes de vices cachés sont multiples : il peut s'agir par exemple d'un défaut de construction (problème de fondation, etc.), d'une humidité préjudiciable au bien et non décelée lors des visites, d'une absence d'eau courante, du caractère inondable du bien, d'une charpente en mauvais état, de la présence de mérule, etc.
Des recours pour l'acheteur, sauf si clause de vente en l'état
L'action en garantie des vices cachés constitue un recours pour l'acheteur, qui peut demander une réduction du prix du bien, voire une annulation de la vente. Une procédure contre le vendeur est possible jusqu'à deux ans après le constat du vice caché. Pour demander réparation, l'acheteur doit prouver la présence du défaut. Il doit pour cela avertir le vendeur par un courrier en recommandé avec accusé de réception, en joignant les preuves nécessaires (photos, attestations d'experts…) et en précisant l'indemnisation attendue (devis). En cas de contestation du vendeur, l'acquéreur peut solliciter l'intervention d'un médiateur, voire saisir le tribunal si la démarche de médiation n'aboutit pas. Une protection juridique permet de prendre en charge les frais de procédure de vice caché, qui peuvent s'avérer onéreux. La garantie des vices cachés ne peut pas s'appliquer s'il existe une clause spécifique de "vente en l'état", qui fait partie intégrante du contrat de vente. En signant ce type de contrat, l'acquéreur accepte d'acheter le bien tel quel et n'a aucun recours possible. Le vendeur ne sera donc pas tenu d'effectuer les réparations éventuelles après la vente, ni à verser une indemnité. Il doit cependant réaliser les différents diagnostics immobiliers obligatoires pour pouvoir vendre son bien, et il doit signaler les vices apparents. Un vendeur professionnel ne peut se dégager de sa responsabilité quant aux vices cachés. Par contre, un particulier peut s'en exonérer, sauf s'il connaissait le défaut. La garantie des vices cachés exclut par ailleurs l'achat d'un bien par une vente aux enchères.
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