Encadrement des loyers : la Cour des comptes relève des failles et appelle à réformer ou supprimer le dispositif

La Cour juge notamment que la fixation des loyers de référence « demeure imparfaite et fragile ». Illustration. (Schluesseldienst / Pixabay)

L’encadrement des loyers pose question. Dans son rapport remis à la commission des finances de l’Assemblée nationale ce mercredi 14 octobre 2026, la Cour des comptes juge que les loyers de référence sous-estiment le prix de marché des petites surfaces et surestiment celui des grandes, rapporte BFM Business .

Les magistrats parlent d’un « biais de surface » . Ils ont analysé les données des observatoires locaux des loyers, qui servent à fixer ces plafonds dans environ 70 communes et intercommunalités. Et ce rapport arrive à un moment important : une proposition de loi visant à pérenniser le dispositif sera débattue au Sénat le 21 octobre, après son adoption en commission des affaires économiques mercredi.

Des plafonds calculés avec des données fragiles

Chaque année, un arrêté préfectoral fixe le loyer de référence de chaque territoire à partir du loyer médian local, majoré de 20 %. Le calcul tient compte de la surface, de l’année de construction et du caractère meublé ou non du logement. Or, le loyer au mètre carré d’une petite surface est structurellement plus élevé que celui d’une grande. La Cour juge que la fixation des loyers de référence « demeure imparfaite et fragile » , car le calcul ne prend pas assez en compte cette différence.

Les observatoires ne font pas la distinction entre un rez-de-chaussée et un dernier étage, ni entre un logement rénové et un logement ancien. Ils n’ont pas non plus d'informations sur le mode de chauffage. Leurs données ne sont « que très partielles » , selon la Cour, car elles viennent des plateformes d’annonces, d’enquêtes et de sondages. La fin de la taxe d’habitation, qui servait de base d’échantillonnage jusqu’en 2023, « a conduit à une perte d’informations significative » .

Deux scénarios pour la suite

La Cour envisage deux options. La première : poursuivre l’encadrement dans les communes actuelles, sans l’étendre à d’autres, mais avec « une profonde réforme juridique et méthodologique » . La seconde : mettre fin à l’expérimentation et renforcer l’encadrement des hausses de loyer déjà prévu par la loi. Ce scénario prévoit de plafonner la hausse lors d’une relocation ou d’un renouvellement de bail en zone tendue. Il prévoit également de s’appuyer sur l’indice de référence des loyers (IRL), qui fixe la hausse maximale qu’un propriétaire peut appliquer chaque année.

La Cour n’a pas analysé directement les effets du dispositif. D’après les études qu’elle a passées en revue, l’encadrement des loyers a effectivement permis de limiter la hausse des loyers, mais la juridiction ne se prononce pas sur la question d’une potentielle fuite des propriétaires bailleurs.