Immobilier locatif : la méthode de ce propriétaire de 17 appartements pour continuer à acheter sans apport

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À 34 ans, cet investisseur possède déjà 17 appartements. Pour continuer à acheter sans nouvel apport, il s’appuie sur une stratégie bien rodée.

Investir dans la pierre sans disposer d’un gros apport semble réservé aux profils solides financièrement. Pourtant, certains investisseurs parviennent à enchaîner les acquisitions en s’appuyant moins sur leur épargne que sur la valeur créée par leurs premiers biens. C’est la stratégie suivie par Marc Bove, 34 ans, qui affirme aujourd’hui détenir 17 appartements proposés à la location. Son parcours repose sur un principe : utiliser chaque achat pour préparer le suivant, tout en veillant à ce que chaque logement reste rentable une fois les mensualités et les charges payées.

Le premier appartement qui lui a permis d’accélérer ses investissements

Son expérience intervient dans un contexte où l’accès à la propriété est devenu plus difficile. En France, l’âge du premier achat se situe désormais autour de 33 ans, contre environ 30 ans au début des années 2000, selon un sujet diffusé par TF1 en mai 2026. La constitution d’un apport demande davantage de temps et la durée moyenne des crédits immobiliers s’est allongée. Dans ce paysage plus contraint, la capacité à présenter un dossier solide aux banques et à dégager des revenus locatifs peut faire toute la différence pour continuer à investir.

Marc Bove, lui, a commencé en Espagne, à une période où le marché offrait d’importantes opportunités. Dans une interview accordée à la chaîne YouTube Libertad Inmobiliaria , relayée par El Español , il explique avoir profité d’un moment où des établissements bancaires cherchaient à céder des biens immobiliers à prix réduit. Mais le tournant est arrivé après ses premières acquisitions. Plutôt que d’attendre d’avoir constitué une nouvelle épargne personnelle, il s’est servi de la hausse de valeur de son premier appartement pour retrouver de la capacité d’investissement.

Un levier qui lui a permis d’acheter quatre appartements supplémentaires

Concrètement, il a renégocié le financement de ce premier bien afin d’augmenter le montant emprunté, en s’appuyant sur la valeur prise par le logement depuis son achat. Cette opération lui aurait permis de dégager 50 000 euros de liquidités. Une somme qu’il n’a pas utilisée pour ses dépenses, mais pour financer de nouvelles acquisitions. D’après son témoignage, cette mécanique lui a permis de passer de trois à sept appartements sans injecter de nouvel apport. Le capital immobilisé dans un bien déjà détenu a ainsi servi de levier pour poursuivre la constitution de son patrimoine.

Cette méthode ne fonctionne cependant que si les logements achetés restent capables de supporter leur propre coût. C’est le critère central qu’il dit appliquer avant toute signature. Pour lui, le loyer doit couvrir le remboursement du crédit, les charges et les autres dépenses liées au bien, tout en laissant une marge positive chaque mois. Il affirme ne pas acheter un appartement s’il ne lui permet pas de dégager au moins 200 euros de bénéfice mensuel. Son objectif n’est donc pas d’accumuler les biens à tout prix, mais de préserver une trésorerie suffisamment confortable.

Une stratégie qui consiste à réutiliser la valeur de chaque appartement

La logique consiste ensuite à répéter le même schéma. Lorsqu’un appartement prend de la valeur, il ne cherche pas nécessairement à le revendre pour encaisser la plus-value. Il préfère, lorsque la banque l’accepte, utiliser cette valeur supplémentaire pour refinancer le bien et récupérer une partie du capital sous forme de liquidités. Ces fonds peuvent alors être mobilisés pour un nouvel achat. Marc Bove compare ce fonctionnement à une forme de « recyclage du capital » dans l’immobilier : le patrimoine déjà constitué sert de garantie et de tremplin pour financer l’acquisition suivante.

Reste que cette stratégie n’a rien d’automatique et qu’elle suppose des conditions favorables. Une banque peut refuser un refinancement, la valeur d’un logement peut stagner ou baisser, et une période de vacance locative, des travaux importants ou des impayés peuvent rapidement réduire la rentabilité attendue. L’investisseur insiste sur la nécessité d’étudier chaque opération avec prudence. Son parcours montre surtout qu’il est possible, dans certains cas, de continuer à acheter sans nouvel apport en mobilisant la valeur de biens déjà détenus. Mais cette mécanique repose sur des logements correctement achetés, des loyers capables de couvrir les coûts et une situation bancaire suffisamment solide pour convaincre les prêteurs.