Comment s'achètent des parts de SCPI ?

information fournie par Swiss Life AM FR •18/08/2026 à 14:31

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Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permettent à de nombreux épargnants d'accéder à l'immobilier professionnel (bureaux, commerces, hôtels) de manière simple et encadrée. Mais concrètement, comment se déroule l'achat de parts de SCPI ? Si leur fonctionnement peut sembler technique au premier abord, les SCPI reposent sur des mécanismes relativement simples à comprendre.

Un achat proche d'un placement financier

Contrairement à un achat immobilier traditionnel, l'acquisition de parts de SCPI ne nécessite pas de passer chez le notaire. L'investissement se fait par le biais d'une souscription, directement auprès d'une société de gestion, via votre conseiller bancaire, une néo-banque, une plateforme en ligne spécialisée ou encore avec l'accompagnement d'un conseiller en gestion de patrimoine.
L'investisseur choisit le montant qu'il souhaite placer. En fonction du prix de la part, fixé par la société de gestion, il achète un certain nombre de parts. Une fois la souscription validée, il devient associé de la SCPI et peut bénéficier, le cas échéant, d'une quote-part des revenus distribués par celle-ci.

Plusieurs modes d'investissement possibles
Les parts de SCPI peuvent être achetées selon différentes modalités, en fonction de la situation personnelle, de la capacité d'épargne et des objectifs d'investissement.

• Au comptant : l'investisseur utilise son épargne disponible pour acheter des parts.
• À crédit : l'acquisition est financée en tout ou partie par un emprunt, ce qui permet d'investir sans mobiliser immédiatement toute son épargne.
• Via l'assurance-vie : certaines SCPI sont accessibles au sein de contrats d'assurance-vie, avec un cadre fiscal spécifique.
• En démembrement de propriété : l'achat peut porter uniquement sur la nue-propriété ou l'usufruit des parts, pour une durée déterminée, selon une stratégie patrimoniale précise.

Chaque solution présente ses propres avantages et contraintes, notamment en matière de fiscalité, de rendement attendu et d'horizon de placement.

Comprendre les frais et le délai de jouissance
Avant toute souscription, il est essentiel de comprendre deux spécificités des SCPI :

1. Les frais : ils couvrent notamment les coûts liés à la recherche, à l'acquisition et à la gestion des actifs immobiliers. Leur existence explique pourquoi les SCPI sont généralement envisagées dans une optique de long terme.
2. Le délai de jouissance : après l'achat, les parts de SCPI ne donnent généralement pas droit immédiatement aux éventuelles distributions. Un délai de jouissance, généralement de 3 à 6 mois, s'applique entre la souscription et les premiers versements potentiels. Il permet à la société de gestion d'investir les fonds collectés dans les actifs immobiliers de la SCPI. Pendant cette période, l'investisseur détient bien ses parts, mais ne perçoit pas encore de revenus.

À titre d'exemple, la SCPI Mistral Sélection ne prévoit pas de frais d'entrée et applique un délai de jouissance de 4 mois : les parts commencent à produire des revenus à compter du 1er jour du 5ᵉ mois suivant la souscription. Ainsi, pour un investissement réalisé le 1er janvier, les parts entrent en jouissance le 1er mai. L'investisseur peut alors commencer à bénéficier des revenus potentiellement générés par la SCPI, lesquels seront versés selon le calendrier de distribution en vigueur.

Un placement simple, mais avec des points de vigilance
Si l'achat de parts de SCPI est relativement simple sur le plan administratif, il reste essentiel de bien comprendre le fonctionnement de ce type de placement avant d'investir. Il est recommandé de consulter les documents réglementaires, de s'intéresser à la stratégie immobilière de la SCPI et d'évaluer les risques associés.

Comme tout investissement immobilier, les SCPI comportent des risques : les revenus ne sont pas garantis, la valeur des parts peut évoluer à la hausse comme à la baisse et la revente peut prendre du temps. Avant toute décision d'investissement, il est donc important de vérifier que ce placement correspond à ses objectifs, à son horizon d'investissement et à sa situation patrimoniale.

Mistral Sélection est disponible à la souscription en direct chez BoursoBank, mais aussi via les contrats d'assurance-vie (BoursoVie et Ex-Direct) et le plan d'épargne retraite PERin Matla.