Immobilier locatif : faire les bons choix pour la rentabilité de votre projet

Vous avez pour projet d’investir dans l’immobilier locatif. Mais un tel projet comporte de nombreux paramètres qui peuvent avoir un impact important sur la rentabilité finale de l’opération (Crédit photo: Fotolia)

Un projet d'investissement dans l'immobilier locatif comporte de nombreux paramètres qui impactent la rentabilité finale de l'opération. L'Anil (agence nationale d'information sur le logement) met à disposition un simulateur pour calculer la rentabilité de votre opération et vous aider à faire les bons choix.

Un outil de simulation pour vous aider à faire les bons choix

Vous avez pour projet d'investir dans l'immobilier locatif. Mais un tel projet comporte de nombreux paramètres qui peuvent avoir un impact important sur la rentabilité finale de l'opération : apport personnel, financement, taux d'imposition, situation géographique et surface du bien, dispositif fiscal (régime réel, Pinel …). Pour vous accompagner, l'Anil (agence nationale d'information sur le logement) met à la disposition des particuliers sur son site internet, un simulateur très complet pour vous aider à faire les bons choix.

À partir d'un scenario de départ dont vous fixez les hypothèses, l'outil calcule le taux de rentabilité interne de l'opération et l'enrichissement.

Le taux de rentabilité interne correspond au rendement que devrait présenter un produit d'épargne non fiscalisé pour générer des revenus identiques, selon la même chronique de flux de trésorerie. L'enrichissement correspond au cumul des flux de trésorerie liés à l'investissement (encaissements – décaissements).

Vous paramétrez ainsi le dispositif fiscal souhaité (régime réel location nue, micro-foncier, Pinel, Denormandie, Cosse, Micro BIC …), la durée de la simulation, le montant de l'investissement, la surface du bien, les loyers mensuels, le financement (crédit immobilier, taux …), votre taux d'imposition …

Exemples de simulations

Prenons l'exemple de l'achat d'un studio de 30 m2 à Issy-les -Moulineaux acheté pour 260 000 euros, financé par un crédit immobilier sur 10 ans à un taux de 1,5%. Le bien est revendu au bout de 10 ans. Le taux marginal d'imposition de l'acheteur est de 41%. Comparons la rentabilité de l'opération selon le régime fiscal. Dans le premier scenario, le régime d'imposition choisi pour les revenus fonciers est le régime réel de la location nue, avec un loyer mensuel de 780 euros. Dans le second scenario, l'opération est effectuée dans le cadre fiscal Pinel, avec un loyer de 600 euros (le loyer est inférieur à celui du premier scenario car encadré par le dispositif Pinel).

Premier scenario : régime réel location nue

Sur une durée de 10 ans, et en supposant une vente du bien immobilier au terme, le bilan financier de l'opération est le suivant :

• Enrichissement : 69.786 €
• Taux de rentabilité interne de l'investissement (TRI) : 3,25%
• Effort mensuel moyen de trésorerie : 555 €

Deuxième scenario : dispositif Pinel

Sur une durée de 10 ans, et en supposant une vente du bien immobilier au terme, le bilan financier de l'opération est le suivant :

• Enrichissement : 80.987 €
• Taux de rentabilité interne de l'investissement (TRI) : 3,8%
• Effort mensuel moyen de trésorerie : 459 €