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À la retraite, les revenus chutent souvent, tandis que la valeur du logement reste un capital précieux. Un mécanisme méconnu, l’indivision conventionnelle, permet de monétiser une partie de son bien sans le quitter ni renoncer à le transmettre à ses enfants. Une alternative innovante au viager et à la nue-propriété, encore peu utilisée en France.
La retraite marque souvent une baisse significative des revenus, estimée en moyenne entre 30 % et 50 %. Pourtant, beaucoup de seniors sont propriétaires de leur résidence principale, un actif immobilier précieux. Mais cet actif ne représente pas des liquidités. Traditionnellement, pour en obtenir, les retraités peuvent opter pour des solutions comme la vente en viager ou la cession de la nue-propriété. Des mécanismes, bien que permettant de récupérer une partie de la valeur de leur logement, entraînent généralement la perte de la pleine propriété et compliquent la transmission du bien aux héritiers.
Face à ces limites, une alternative commence à se faire une place : l’indivision conventionnelle. Ce procédé permet à un propriétaire de vendre une part de son logement à une société foncière tout en continuant à y habiter et en conservant la propriété globale. En d’autres termes, le propriétaire devient copropriétaire avec l’investisseur, sans quitter son logement ni renoncer à ses droits successoraux. Ce mécanisme, encore peu connu en France, est développé depuis moins de deux ans par la start-up Merci Prosper. Son fondateur, Thibault Corvaisier, souligne auprès de Capital que l’indivision conventionnelle offre une solution flexible et adaptée aux besoins financiers des seniors. Explications.
Un mécanisme innovant pour monétiser son logement sans le quitter
Prenons l’exemple de Sophie, une retraitée de 72 ans propriétaire d’une maison estimée à 500 000 euros. Elle souhaite à la fois réaliser des travaux et assurer un complément de revenu. Plutôt que de vendre son bien en viager ou en nue-propriété, elle opte pour l’indivision conventionnelle. Par un acte notarié, elle vend 10 % de sa maison à une société foncière gérée par Merci Prosper, en échange d’une somme immédiate de 20 000 euros et d’un versement mensuel de 250 euros sur dix ans. Ce mode de paiement, flexible, peut aussi se faire en une seule fois, selon la préférence du vendeur.
Cette solution permet donc de débloquer des liquidités tout en continuant à vivre chez soi. Contrairement au viager, qui impose souvent un changement de domicile ou des contraintes complexes. Tout comme la nue-propriété, qui prive les enfants de la pleine propriété à terme. L’indivision conventionnelle, elle, préserve le lien familial et le maintien à domicile. Thibault Corvaisier souligne aussi que ce système est rassurant pour les familles. « C’est plus simple qu’une indivision successorale » , car il évite de nombreux conflits et blocages liés à l’héritage.
Immobilier : exit le viager et la nue-propriété, ce mécanisme méconnu permet de monétiser votre logement en restant propriétaire
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L’indivision conventionnelle : transmission, sécurité et perspectives pour les investisseurs
Au décès du propriétaire, ici Sophie, ses enfants peuvent soit racheter la part détenue par la foncière, soit vendre le logement, partageant alors le prix proportionnellement à leurs parts. Ce contrat s’étale sur une durée généralement de dix ans. Mais il peut être prolongé avec une indemnité d’occupation versée à la foncière. Ainsi, le maintien dans le logement est garanti sans que les héritiers ne perdent leur droit à récupérer la pleine propriété. Pour la société foncière, l’investissement est sécurisé grâce à une sélection rigoureuse des biens situés dans des villes de plus de 30 000 habitants. Un mécanisme qui assure une liquidité suffisante.
Par ailleurs, ce mécanisme offre aux épargnants-investisseurs un rendement annuel d’environ 4,5 %. Ils bénéficient également d’une réduction d’impôt de 25 % dans le cadre de l’IR-PME pour les foncières solidaires. Cette formule originale répond donc à une double problématique. Offrir aux seniors une solution pour compléter leurs revenus sans changer de cadre de vie, et permettre aux investisseurs d’accéder à un placement immobilier solidaire et fiscalement avantageux.
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