Immobilier : comment acheter à plusieurs ?

Se mettre en commun pour investir dans l'immobilier s'avère toujours un placement judicieux. En achetant à plusieurs, les possibilités d'emprunt s'en voient améliorées. Les solutions qui s'offrent aux investisseurs, qu'il s'agisse de l'indivision, la SCI ou encore la tontine présentent toutes cependant des avantages et des inconvénients.

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L'indivision

Acheter un bien en indivision est la solution la plus fréquente et la plus simple. Le bien acquis appartient aux co-indivisaires, les propriétaires, de manière égale ou au prorata de leur investissement. Une convention d'indivision peut être établie devant notaire pour désigner un gérant du bien ou alors les décisions concernant la gestion, l'occupation et la revente se font en total accord entre les différents propriétaires. À la revente, chacun récupère ses parts. En revanche, si un seul des propriétaires souhaite vendre, personne ne peut l'en empêcher. Les propriétaires restants peuvent alors faire valoir leur droit de préemption et racheter cette part ou bloquer l'indivision. Cette formule, si elle est simple dans les faits, peut alors se révéler source de conflits, notamment en cas d'héritage.

La Société Civile Immobilière (SCI)

Une solution plus souple, mais plus complexe et onéreuse est la constitution d'une Société Civile Immobilière (SCI). La SCI est une personne morale propriétaire de biens dont les associés détiennent des parts sociales en proportion de leur apport financier. Cette forme juridique apporte plus de flexibilité dans la gestion d'un bien immobilier. Des règles de fonctionnement sont établies par statuts et les décisions sont prises à la majorité (et non pas à l'unanimité) notamment lors d'une assemblée générale où sont réunis et consultés les associés. Constituer une SCI se fait généralement devant notaire ou à l'aide d'un avocat, même si cela n'est pas une obligation, et entraîne des coûts de fonctionnement et la tenue d'une comptabilité. Néanmoins, la SCI permet de faciliter la vente ou la transmission par donation ou héritage d'un patrimoine immobilier. La SCI d'Attribution est une forme juridique similaire, à la différence qu'elle est créée pour construire un immeuble dont chacun deviendra propriétaire d'un appartement ou d'un lot, une fois les travaux achevés et la SCI dissoute.

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La tontine

Il existe une autre solution d'achat collectif peu répandue qui connaît aujourd'hui un regain d'intérêt, il s'agit de la tontine. Cette technique patrimoniale permet à plusieurs personnes d'acheter un bien en commun. Cependant, les co-acquéreurs ne sont pas réellement propriétaires du bien, car seul le dernier des survivants obtiendra la pleine propriété du bien. En effet, lorsque survient le décès d'un acheteur, ses parts reviennent aux acquéreurs survivants et c'est le dernier en vie qui devient le propriétaire du bien, et ce, depuis l'achat. Ce système a pour principal intérêt d'éviter les droits de succession, car il n'y a pas de transmission entre le défunt et le survivant. Il permet aussi d'assurer l'avenir du conjoint encore vivant, notamment en cas de concubinage.

Trucs et astuces

Emprunter à plusieurs permet d'emprunter davantage, mais les emprunteurs doivent être caution solidaire de chacun et souscrire à l'emprunt dans la même banque. En revanche, tous les co-emprunteurs ne sont pas obligés d'avoir le même niveau de participation, ce qui peut permettre à certains d'entre eux d'acheter sans apport.